Mi chiamo Daniele Zagami, di professione sono un immobiliarista e sto per pubblicare un ebook edito da Bruno Editore, “Edificare immobili”, che sarà disponibile dal 27 gennaio. Voglio presentarmi ed esordire in questo blog con un messaggio volutamente polemico: è veramente conveniente investire nel mattone? E soprattutto, conveniente per chi? Forse per chi vende? In molti casi nemmeno per quest’ultimo.

Trovate che sia uno strano esordio per uno che sta per pubblicare un ebook che dovrebbe insegnare a guadagnare commerciando, costruendo e ristrutturando immobili? E invece non lo è, perché il punto focale del settore edile nel 2010 è proprio questo: conviene? E la risposta onesta è: dipende.

Dipende da cosa si compera, se per investire intendiamo semplicemente acquistare la prima casa.
Dipende da cosa si costruisce, dove lo si costruisce e soprattutto come lo si costruisce, se per investire intendiamo intraprendere la strada dell’immobiliarista. Dipende, in una sola parola, dalla qualità dell’oggetto che s’intende acquistare o creare. La qualità deve essere l’ambizione dell’acquirente e del costruttore.

Ma come si ottiene la qualità? Come si capisce quando un oggetto è un oggetto ad alto contenuto di qualità?
C’è un solo modo per comprendere la qualità: la formazione. Ecco perché “Edificare immobili”.

L’edilizia non è una materia teorica.
L’edilizia non è alta finanza.
L’edilizia non è una formula matematica che permette di guadagnare.
L’edilizia è una materia estremamente pratica; il suo luogo non è la lavagna di un’aula, è il cantiere.
L’edilizia è fatta di idee che devono migliorare il nostro modo di vivere.
L’edilizia è fatta di tanti oggetti che vanno comprati, mischiati, assemblati: ha un suo aspetto tecnico, meccanico, fisico, chimico.

L’edilizia serve a fare le case, e in quelle case, alla fine, ci abitiamo noi. Con “Edificare immobili” io propongo un percorso formativo che dà quegli strumenti necessari a poter operare in edilizia secondo la qualità.
Intendo fornire una formazione indispensabile a coloro che vogliono operare per guadagnare, perché l’improvvisazione nel 2010 non produrrà nessun guadagno in questo settore. Mi rivolgo inoltre a tutti coloro che vogliono comprare casa districandosi in un settore difficile, complesso e spesso insidioso ma con un’arma forte in più.

E oltre a tutto questo, “Edificare immobili” vuole essere un’esortazione a premiare la buona edilizia, a preferire i quartieri composti da edifici diversificati, a comprendere l’importanza del ristrutturare, a concepire il bello come elemento fondamentale delle nostre abitazioni.

A cura di Daniele Zagami

Autore di “Edificare Immobili”

Per colpa della crisi un numero sempre più elevato di persone è in serie difficoltà economiche, soprattutto se deve pagare le rate di un mutuo o di un leasing. La mancanza di liquidità ha colpito non solo i nuclei familiari, o singoli e separati con redditi minimi, ma anche le piccole e medie imprese, o chi ha contratto dei leasing mobiliari ed immobiliari.

Così a grande richiesta il Comitato esecutivo dell’Associazione banche italiane a novembre di quest’anno ha dovuto prendere atto della complessa situazione e, visto che in termini di costi è sicuramente più conveniente essere flessibili di fronte a una difficoltà oggettiva e palese, ha deciso di avviare il cosiddetto “piano famiglia”, già proposto dalle Associazioni dei consumatori e dalle autorità pubbliche in agosto.

Cosa prevede il piano famiglia?
Una moratoria, ossia la sospensione del pagamento delle rate per un periodo di 12 mesi, che potrebbe essere portato anche a 18 mesi, previo accordo col governo e con le varie associazioni dei consumatori.

Chi potrà usufruire della moratoria?
Principalmente tutte le famiglie disagiate, ma non solo, anche chi ha perso il lavoro con contratto a tempo indeterminato o determinato, chi è in cassa integrazione, le piccole e medie imprese in crisi, ma anche lavoratori autonomi con partita iva che versano in difficoltà o hanno cessato l’attività.

Quale sarà il tetto massimo del debito oggetto di moratoria?
Attualmente l’ABI è disposta a valutare le difficoltà finanziarie delle famiglie, degli autonomi e delle piccole e medie imprese, che hanno contratto debiti fino a un tetto tra i 120 ed i 130 mila €. Ma le associazioni hanno già proposto un tetto superiore e pari ad almeno 150 mila €, poiché le statistiche sono chiare e almeno 1/3 delle famiglie italiane è indebitata per acquisti importanti come la casa, con mutui pari o superiori a questo importo.

Quando andrà in vigore la moratoria?
Dopo le varie trattative tra l’ABI, il governo e le associazioni il provvedimento doveva entrare in vigore da gennaio del nuovo anno, ma slitterà a febbraio 2010, dato che ci sono ancora dei dettagli importanti da valutare, tra i quali il tetto massimo del debito contratto, come spalmare gli interessi che maturano sulle rate in moratoria, come risolvere il problema dei morosi “in corso”, che non rientrerebbero in un provvedimento che ancora non c’è, etc.

Conviene aderire alla moratoria?
Sì. Anche se i tassi d’interesse attualmente sono ai minimi storici non è necessario preoccuparsi eccessivamente che in futuro possano essere più alti e gravare sulle rate in moratoria. Innanzitutto perché non ci sarà anatocismo, ossia l’interesse sugli interessi, e poi perchè per chi ha perso il lavoro e non arriva a metà del mese, per chi ha dovuto cessare l’attività, per chi non ha più alcuna fonte di guadagno e non potrebbe pagare neppure la centesima parte di una rata o degli interessi la moratoria è una manna dal cielo.

Oggi bisogna capire che “guadagnare” a volte vuol dire “tutelare la casa, l’azienda ed i beni acquistati”.

A cura di Marcello Luigi Raso
Autore di “Guadagnare in immobili”, “Enciclopedia degli immobili”

Acquistare un immobile in Asta richiede la conoscenza di molte informazioni e solitamente ci si concentra esclusivamente sul probabile prezzo di aggiudicazione, tralasciando tutti gli altri costi che ruotano intorno ad esso.
Ho deciso quindi di dedicare più appuntamenti a tutte le informazioni necessarie per partecipare ad un’asta e non trovarsi ad affrontare spiacevoli sorprese.
Iniziamo oggi con un argomento ai più sconosciuto. La tassazione degli immobili acquistati in Asta. Le imposte (registro, catastale ed ipotecaria) su questa tipologia di acquisto si pagano sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale.

Molto spesso mi trovo in contrasto su questo aspetto, anche con illustri professionisti, e per dare concretezza a ciò vi pubblico due risoluzioni dell’Agenzia dell’Entrate che chiariscono in maniera inequivocabile le mie parole.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 17/5/2007 102/E:
Per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica la base imponibile è determinata, ai sensi dell’art. 44 del Tur, pertanto non può essere applicata la deroga prevista dall’art. 1, comma 497, della L. n. 266/2005, poiché riferita espressamente al solo art. 43 del Tur.
Tutte le fattispecie disciplinate dall’art. 44 del Tur non possono essere attratte nell’ambito del comma 497, poiché la base imponibile è determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione, all’indennizzo e non al valore.
Con riferimento ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso abitativo posti in essere dalle SCIP a favore di persone fisiche si applicano i medesimi criteri; pertanto qualora gli stessi sono attuati a mezzo della procedura di asta pubblica non rientrano nel campo di applicazione del comma 497; in tutti gli altri casi, quale ad esempio la cessione di immobile ad uso abitativo a favore dei conduttori titolari del diritto di opzione all’acquisto, in cui la base imponibile è determinata ai sensi dell’art. 43 del Tur, opera il criterio individuato.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 1/6/2007 121/E:
1. - Per tutte le cessioni aventi ad oggetto tipologie di immobili e relative pertinenze, diverse da quelle previste dall’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio

2. - Il c.d. valore automatico si applica esclusivamente agli atti di cessione in cui intervenga il notaio (atti pubblici e scritture private autenticate) e quindi non a:
a) scritture private non autenticate;
b) atti dell’Autorità giudiziaria e, in particolare, i decreti del giudice dell’esecuzione, ex art. 44 del Tur, a mezzo dei quali avviene il trasferimento di immobili a seguito di aggiudicazione nei pubblici incanti;
3. - Rientrano nell’ambito applicativo dell’art.1, comma 497, non solo le “fattispecie traslative” in senso stretto, ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata con riferimento al valore del bene oggetto dell’atto, ai sensi dell’art. 43 del T.U. imposta di registro.
La tesi secondo cui il termine “cessioni” ricomprende anche le fattispecie costitutive è avvalorata dalla disposizione dell’art. 43 TUR, laddove espressamente prevede per i “contratti … costitutivi di diritti reali” la stessa modalità di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso. Inoltre anche l’art. 2 del D.P.R. 633/1972, in relazione al presupposto dell’Iva, stabilisce che: “Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
4. - La formulazione letterale dell’art 52, comma 5-bis impedisce di estendere l’ambito applicativo del comma 497 ai terreni agricoli, per i quali la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio dell’immobile trasferito, o se superiore, dal corrispettivo pattuito.

Quindi, se avete intenzione di acquistare un immobile in asta, mettete in preventivo dei costi superiori per quanto concerne la tassazione. Vi faccio un esempio a titolo esemplificativo di una recente asta da me aggiudicata per conto di un mio cliente e delle differenze di tassazione se lo stesso immobile fosse stato acquistato a mercato libero.
Acquisto in asta:
Prezzo di Aggiudicazione: euro 470.000,00
Imposta di registro: euro 14.100,00 (1a Casa) - euro 32.900,00 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) - euro 9.400,00 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) - euro 4.700,00 (altre categorie)
Totale: 14.436,00 (1a Casa) - 47.000,00 (altre categorie)

Acquisto tra privati:
Prezzo di acquisto: euro 470.000,00
Rendita catastale: euro 1.213,67
Imposta di registro: euro 4.205,36 (1a Casa) - 10.704,57 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) - 3.058,45 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) - 1.529,22 (altre categorie)
Totale: 4.541,36 (1a Casa) - 15.292,24 (altre categorie)

Come potete notare le differenze economiche sono importanti, quindi valutate con molta attenzione il prezzo a cui siete intenzionati ad acquistare l’immobile.
Un saluto a tutti.

A cura di Gianluca Palocci
Autore di “Stimare gli Immobili”

Vi ringrazio per le numerose e-mail che sono arrivate sul sito della  www.rasoconsulting.it e mi aspetto altre richieste, anche sul Blog dell’editore www.giacomobruno.it .

Dalle e-mail ho recepito due cose: la prima è che Guadagnare in immobili interessa a molti, e la seconda consiste nella confusione, che tanti fanno tra proposta di acquisto e preliminare, quando gli vengono  sottoposti…

Vertendo in materia di compravendita di immobili, chi vuole iniziare una trattativa, procede con una proposta di acquisto. In genere è riportata su moduli prestampati che hanno in dotazione le Agenzie immobiliari che sono regolarmente iscritte presso la Camera del commercio. Chi vuole acquistare sottoscrive la proposta, e l’agenzia fa da tramite con il venditore, al quale la sottopone. Se il venditore la sottoscrive per accettazione, l’Agenzia lo comunica per iscritto all’acquirente. Da questo momento, le parti sono obbligare a stipulare il contratto definitivo di compravendita, sulla sola proposta perfezionata. Il secondo eventuale passo, è di sottoscrivere anche un preliminare.

Ne consegue che una proposta perfezionata,che contiene tutti gli elementi ed i requisiti di legge, si sostanzia in un preliminare per scrittura privata, che produce gli stessi effetti giuridici del contratto non concluso, ossia del preliminare.

A Cura dell’ Avv. Anna Caiazzo,
Esperta del settore immobiliare,
Consulente nell’attività immobiliare di Marcello Raso,
CoAutrice di “L’Enciclopedia degli Immobili“

100 Mq a soli 100.000€. Risparmiamo in Immobili!
Parliamo di una casetta da autocostruirci stile Ikea o di una Nuova Idea di Casa? Mario Cucinella, è un architetto moderno, all’avanguardia, che punta dritto a ciò che può divenire, Vi Presento in breve il suo progetto di casa poichè è utile carpire idee rivoluzionarie per chi vuole inserirsi nel settore delle costruzioni o vuole soltanto cercare casa. Molti parlano di bioedilizia ma pochi sanno di cosa si tratta. Con un esempio speri di spiegarvelo:

La conduzione familiare oggi costa molto, si pensi che da indagini Istat la media mensile è di 2461€ a famiglia. Circa il 5%, alias 123€, sono dedicati ad energia elettrica e combustibili. Il consumo di elettricità è di circa 3000 chilowattora all’anno.  Ecco che arriviamo al cuore della discussione: Un appartamento di soli 70Mq con tetto piano con predisposto un impianto fotovoltaico, se ben soleggiato, può coprire da solo l’intera spesa. Quindi ZERO costi. E per il resto? In questi giorni continuerò ad aggiornarvi per Adesso vi allego anche l’indirizzo per chi volesse “realmente” approfondire l’argomento e trovare anche le prime soluzioni di questo tipo che sono in costruzione a Settimo Torinese.

L’IDEA http://www.casa100k.com
A basso costo – A misura di desiderio – A basso impatto
Sono i tre presupposti  – il primo di carattere economico, il secondo di carattere sociale e il terzo di tipo energetico­- che danno vita al progetto La Casa da 100 k €, modello abitativo condominiale.
Il tentativo di restituire una risposta a domande di economicità, riduzione di emissioni inquinanti e senso di piacere dell’abitazione.

Una casa viva, colorata, che lascia spazio alle differenti identità e modalità di vivere, ma capace di produrre energia utilizzando ogni strategia passiva e attiva per rendere l’edificio una macchina bioclimatica.
Una casa che si avvale di tutte le tecnologie disponibili per limitare i costi di costruzione senza compromettere la qualità. Una casa a basso costo acquistabile grazie a un mutuo che può essere coperto in buona misura attraverso l’energia che è in grado di produrre.
Guadagnare in Immobili, a volte vuol dire anche “Risparmiare in Immobili”, a buon intenditore poche parole…

Vi porgo i miei Saluti e vi auguro di… Guadagnare in Immobili!!

A Cura di Marcello Luigi Raso,
Autore di “Guadagnare in Immobili”

Buongiorno a tutti, e’ mercoledì 8 luglio mi trovo a Roma ed il sole inizia a splendere.
Comunque le vacanze estive per molti sono già arrivate, anche se presa dai tanti
impegni me ne ero quasi dimenticata. Mi succede sempre così, le festività o le ferie mi
cadono addosso e spesso non le vivo appieno, volano via come i fogli del calendario.
E’ stata Marella a farmi notare che siamo in piena estate, è passata ieri allo studio per
salutarmi perché va ad Ostia dove ha una casa al mare.

Marella è una mia cliente che ha avuto un bel po’ di problemi legali, quando si è separata dal marito cinque anni fa.
La ricordo a quel tempo, come una donna incapace di rendersi conto di quello che stava accadendo, pensava che essendosi amati, il marito durante il giudizio per la la separazione, non le avrebbe mai fatto del male. Invece si.
Dietro ogni causa c’è sempre un pezzo di vita dei miei clienti, che mi viene svelato e tante volte, c’è quasi tutta la loro vita che viene portata a mia conoscenza. La casa che Marella ha ad Ostia, fu acquistata all’asta proprio in quel periodo, pochi mesi prima di separarsi, quando l’idea di dividersi neppure esisteva.
Il marito, che lavora in Tribunale, aveva visto la pubblicità per affissione di alcuni  bandi di vendita, ne aveva parlato con la moglie, e poiché da tempo cercavano una casa di vacanze, mi chiesero di seguirli in tutte le fasi d’asta.  Quindi predisposi la domanda di partecipazione ed il mio studio li seguì fino all’aggiudicazione.

Non avevano difficoltà economiche, acquistarono per contanti e spesero all’incirca 200.000 €uro facendo un ottimo affare. La villetta è nel centro città, con gli ingressi all’americana, cioè uno dal retro del piccolo giardino e l’altro dal palazzo, ha due ampie camere, un bagno e la cucina. Ma la cosa più bella, almeno per me, è la sua distanza dal mare. Basta attraversare la strada e sei sulla spiaggia, così puoi dimenticare l’auto, il traffico e lo stress che comporta il mettersi in auto per fare un bagno.
Marella si è tenuta la casa al mare, lasciando quella di città al marito. Ha fatto un doppio affare, sia quando l’ha acquistata a buon prezzo, perché la villetta attualmente ha notevolmente incrementato il suo valore di mercato, sia perché risparmia tra soldi per i week-end e quelli per le vacanze estive, una bella somma ogni anno. Tenendo in considerazione anche il fatto, che le spese di condominio della casa in città, ammontano quasi ad un fitto mensile, mentre quelle della casa al mare, sono molto più contenute. Sono contenta per Marella che può godersi il meritato riposo e la sua casetta, per me invece è tempo di correre in Tribunale.
Ciao aspetto le vostre domande.

A Cura dell’ Avv. Anna Caiazzo,
Esperta del settore immobiliare,
Consulente nell’attività immobiliare di Marcello Raso,
CoAutrice di “L’enciclopedia degli Immobili“