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Come stimare i costi di acquisto immobile in Asta

Acquistare un immobile in Asta richiede la conoscenza di molte informazioni e solitamente ci si concentra esclusivamente sul probabile prezzo di aggiudicazione, tralasciando tutti gli altri costi che ruotano intorno ad esso.
Ho deciso quindi di dedicare più appuntamenti a tutte le informazioni necessarie per partecipare ad un’asta e non trovarsi ad affrontare spiacevoli sorprese.
Iniziamo oggi con un argomento ai più sconosciuto. La tassazione degli immobili acquistati in Asta. Le imposte (registro, catastale ed ipotecaria) su questa tipologia di acquisto si pagano sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale.

Molto spesso mi trovo in contrasto su questo aspetto, anche con illustri professionisti, e per dare concretezza a ciò vi pubblico due risoluzioni dell’Agenzia dell’Entrate che chiariscono in maniera inequivocabile le mie parole.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 17/5/2007 102/E:
Per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica la base imponibile è determinata, ai sensi dell’art. 44 del Tur, pertanto non può essere applicata la deroga prevista dall’art. 1, comma 497, della L. n. 266/2005, poiché riferita espressamente al solo art. 43 del Tur.
Tutte le fattispecie disciplinate dall’art. 44 del Tur non possono essere attratte nell’ambito del comma 497, poiché la base imponibile è determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione, all’indennizzo e non al valore.
Con riferimento ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso abitativo posti in essere dalle SCIP a favore di persone fisiche si applicano i medesimi criteri; pertanto qualora gli stessi sono attuati a mezzo della procedura di asta pubblica non rientrano nel campo di applicazione del comma 497; in tutti gli altri casi, quale ad esempio la cessione di immobile ad uso abitativo a favore dei conduttori titolari del diritto di opzione all’acquisto, in cui la base imponibile è determinata ai sensi dell’art. 43 del Tur, opera il criterio individuato.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 1/6/2007 121/E:
1. – Per tutte le cessioni aventi ad oggetto tipologie di immobili e relative pertinenze, diverse da quelle previste dall’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio

2. – Il c.d. valore automatico si applica esclusivamente agli atti di cessione in cui intervenga il notaio (atti pubblici e scritture private autenticate) e quindi non a:
a) scritture private non autenticate;
b) atti dell’Autorità giudiziaria e, in particolare, i decreti del giudice dell’esecuzione, ex art. 44 del Tur, a mezzo dei quali avviene il trasferimento di immobili a seguito di aggiudicazione nei pubblici incanti;
3. – Rientrano nell’ambito applicativo dell’art.1, comma 497, non solo le “fattispecie traslative” in senso stretto, ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata con riferimento al valore del bene oggetto dell’atto, ai sensi dell’art. 43 del T.U. imposta di registro.
La tesi secondo cui il termine “cessioni” ricomprende anche le fattispecie costitutive è avvalorata dalla disposizione dell’art. 43 TUR, laddove espressamente prevede per i “contratti … costitutivi di diritti reali” la stessa modalità di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso. Inoltre anche l’art. 2 del D.P.R. 633/1972, in relazione al presupposto dell’Iva, stabilisce che: “Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
4. – La formulazione letterale dell’art 52, comma 5-bis impedisce di estendere l’ambito applicativo del comma 497 ai terreni agricoli, per i quali la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio dell’immobile trasferito, o se superiore, dal corrispettivo pattuito.

Quindi, se avete intenzione di acquistare un immobile in asta, mettete in preventivo dei costi superiori per quanto concerne la tassazione. Vi faccio un esempio a titolo esemplificativo di una recente asta da me aggiudicata per conto di un mio cliente e delle differenze di tassazione se lo stesso immobile fosse stato acquistato a mercato libero.
Acquisto in asta:
Prezzo di Aggiudicazione: euro 470.000,00
Imposta di registro: euro 14.100,00 (1a Casa) – euro 32.900,00 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) – euro 9.400,00 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) – euro 4.700,00 (altre categorie)
Totale: 14.436,00 (1a Casa) – 47.000,00 (altre categorie)

Acquisto tra privati:
Prezzo di acquisto: euro 470.000,00
Rendita catastale: euro 1.213,67
Imposta di registro: euro 4.205,36 (1a Casa) – 10.704,57 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) – 3.058,45 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) – 1.529,22 (altre categorie)
Totale: 4.541,36 (1a Casa) – 15.292,24 (altre categorie)

Come potete notare le differenze economiche sono importanti, quindi valutate con molta attenzione il prezzo a cui siete intenzionati ad acquistare l’immobile.
Un saluto a tutti.

A cura di Gianluca Palocci
Autore di “Stimare gli Immobili”

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Giacomo Bruno

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