Tutti gli esseri umani puntano alla felicità, è una condizione e una necessità di ogni persona. Tutti sono alla continua ricerca di felicità, del perfetto equilibrio tra gli aspetti della vita che ci faccia sentire bene.
Una componente importantissima, nella vita e nella felicità di tutti i giorni, è la qualità degli spazi che viviamo.

Anche se spesso questa componente viene tralasciata, trascurata o quasi dimenticata, essa è una condizione essenziale per la qualità della nostra vita. È ampiamente dimostrato, infatti, che la qualità delle città dove viviamo, delle case dove alloggiamo e degli ambienti lavorativi dove produciamo migliora la salute, abbatte lo stress ed aumenta la produttività. In pratica migliora la nostra vita e ci rende più felici.

L’ambiente su cui tutti possiamo intervenire in questo senso è la casa che ognuno abita. La nostra casa può diventare esattamente ciò che vogliamo: un rifugio dove isolarci dal caos di tutti i giorni, il focolare domestico centro della nostra vita famigliare, la nostra vetrina da esibire ad amici e conoscenti. Il problema però diventa: cosa vogliamo? Nel senso, cosa vogliamo veramente per noi?

Spesso, anzi troppo spesso, si vedono ambienti domestici che non sono esattamente come vorrebbe chi li abita. Il risultato? Chi abita questi spazi non si sente perfettamente a suo agio, non è continuamente stimolato da essi, si stanca velocemente e vorrebbe cambiare.

Questo aspetto viene accentuato, paradossalmente, quando si chiedono consulenze che guidino alla realizzazione della propria casa. Quasi sempre architetti e arredatori, nel consigliare, si dimenticano di ascoltare. Questo perché non vengono affatto aiutati nel loro lavoro dai committenti.

Il vero problema è che le persone non sanno realmente quello che vogliono, quasi sempre perché non se lo sono mai chiesti. Si è soliti passare all’azione anziché effettuare la giusta analisi preventiva. Il risultato a tutto questo è capire che casa si vuole veramente, che stile piace, che spazi si amano, che atmosfere, che colori, che profumi ecc.

Per fare questo ogni persona se lo deve chiedere, si deve analizzare, deve lavorare su se stessa per arrivare a comprenderlo. Solo così riuscirà a realizzare, da sola o con la supervisione di un consulente, ciò che realmente desidera. Solo noi sappiamo cosa è giusto per noi, dobbiamo solo scoprirlo.

Quindi sedetevi, concentratevi, cercate di immaginare in che ambiente vi sentireste a vostro agio. Che colori ha questo ambiente? Che legni ha questo ambiente? Che pavimenti? Che luce? Ha degli arredi imbottiti? Che forme hanno? Che sensazioni provate? Ora scrivete esattamente cosa avete immaginato e che impressioni (sensazioni fisiche, emozioni, ecc.) avete avvertito. Continuate così la vostra analisi.

Per fare questo ho messo a punto un metodo semplice, ma molto potente, che sta alla base del mio libro “Creare la casa perfetta” edito da Bruno Editore. Tale metodo porta ogni individuo attraverso un percorso di indagine molto profonda che passa attraverso tutti i nostri cinque sensi, alla scoperta dello spazio perfetto per noi. Attraverso tale percorso tutti riusciranno ad ottenere la casa che veramente vogliono, quella che è la nostra identità, il nostro vestito. La casa che aderisce perfettamente a noi e/o ai componenti della nostra famiglia: questo è il risultato a cui tutti dovrebbero aspirare.

A cura di Danilo Cesana
Autore di Creare la Casa Perfetta

Un capitolo importantissimo dell’ebook Il Mediatore Immobiliare è quello relativo alla qualificazione del cliente acquirente.

In questo momento storico, abbiamo un esubero di immobili in vendita, molti di questi sono invenduti da parecchio tempo, sintomo che il mercato immobiliare è in evoluzione e di conseguenza per accorciare i tempi di vendita bisogna adeguare il metodo di lavoro degli agenti immobiliari.

Il motivo principale per cui molti immobili sono rimasti invenduti è legato al prezzo di partenza a cui l’immobile viene proposto; infatti, dai dati emessi dall’Agenzia delle entrate (Il Sole 24 ORE del 08-05-2010), nel 2009 il numero delle compravendite rispetto al 2008 è diminuito del 12,3% eppure, nonostante questo dato preoccupante alcuni gruppi immobiliari hanno incrementato il proprio fatturato del 6% nel 2009 con un aumento delle compravendite di oltre il 7% rispetto all’anno precedente.

Perché mentre il mercato è in crisi alcuni crescono?

Semplice, chi sta crescendo ha saputo adeguarsi al mercato ed ha adottato strategie differenti, sta cambiando insieme al mercato. Ma come si attua questo cambiamento?

Uno dei principali cambiamenti da effettuare è quello di dare al cliente acquirente la stessa attenzione e dedicare la stessa cura che storicamente si è dedicato al cliente venditore.

Qualificare adeguatamente il cliente acquirente, comprendere adeguatamente le sue esigenze e ricercare per lui il giusto immobile anziché cercare di convincerlo a comprare uno degli immobili che si hanno da vendere è un passaggio fondamentale per incrementare le vendite in un momento di crisi.

Per qualificare un acquirente è importante comprendere quali sono le sue necessità, di che immobile necessita? Per quale motivo vuole cambiare casa? Qual è il capitale che ha a disposizione per l’acquisto? Esiste in vendita un immobile che soddisfa le sue esigenze?

Se un cliente è motivato a comprare e ha la possibilità economica per effettuare l’acquisto il compito dell’agente immobiliare è quello di andare a ricercare l’immobile per il cliente e proporglielo nel più breve tempo possibile, seguire il cliente e tenerlo costantemente informato affinché lo stesso non senta la necessità di rivolgersi ad altri professionisti.

Ogni mese nella Tua agenzia entrano molti clienti che lasciano la propria richiesta d’acquisto; Identifica i due o tre clienti che secondo Te sono maggiormente motivati, quelli che hanno esigenze reali e tempistiche strette.

Loro acquisteranno nei prossimi 30 o 40 giorni (da Te o da qualcun altro), dedica la maggior parte del Tuo tempo a loro, fai in modo che si sentano seguiti e compresi, contatta quotidianamente il cliente per fargli capire che stai lavorando per lui, così facendo Ti garantirai che l’acquisto che effettueranno avvenga tramite Te.

A cura di Salvatore Gaia
Autore di Il Mediatore Immobiliare

Il primo passo per riuscire a trovare il mutuo migliore è senza dubbio quello di verificare prima la fattibilità dell’operazione. Molte persone “bloccano” un immobile e perdono la caparra versata anticipatamente perché non riescono a ottenere il finanziamento richiesto per tanti motivi, sia per il reddito, sia per cattivi pagamenti nel passato.

La regola generale è che la rata deve essere pari a un terzo del reddito netto. Significa che dobbiamo decurtare dal reddito tutti i finanziamenti in corso (auto, scooter, divano etc..) e dividerlo per 3. Quella sarà la rata sostenibile (ci sono anche molti parametri da considerare, come l’età, il tipo di lavoro, i figli a carico etc..).

Il secondo passo è consultare internet. Nel web vengono offerti migliaia di simulatori che effettuano sia il calcolo della rata che la fattibilità dell’operazione. Alcuni offrono un sistema automatico di paragone tra i tassi offerti dagli istituti bancari. Dobbiamo fare attenzione! Alcuni non sono aggiornati e quando ci rechiamo allo sportello ci accorgiamo che l’offerta non corrisponde alla realtà!

Il guadagno della banca è lo “spread”. Sia se parliamo di tasso variabile che di tasso fisso (euribor o eurirs) verranno applicate delle maggiorazioni. Il nostro compito è appunto quello di trovare lo spread più basso. Delle volte le banche ingannano i clienti nei preventivi, riportando il cosiddetto “tasso iniziale”. Chiediamo sempre invece il “tasso a regime”!

Nel calcolo del costo dell’operazione dobbiamo tener conto delle polizze assicurative che spesso sono obbligatorie. A cosa serve uno spread basso se al mutuo viene associata una polizza del 6% ? Chiediamo sempre preventivi completi di tutte le spese accessorie e confrontiamoli con cura. L’apertura obbligatoria di un conto corrente è un costo, così come il R.I.D. (l’addebito automatico sul conto).

Non si compra casa spesso e scegliere il mutuo può essere difficile per chi non è del settore. Dobbiamo studiare e prepararci bene per essere in grado di relazionarci al meglio con l’agente immobiliare, il consulente finanziario, il notaio ed evitare in questo modo spiacevoli inconvenienti!…

A cura di Guido Di Domenico
Autore di Come scegliere il mutuo

Come abbiamo iniziato a fare nella prima parte di questo articolo, continuiamo a scoprire i 9 passi da fare per guadagnare almeno 15.000 euro in sei mesi, acquistando un appartamento prima di un’asta immobiliare.

5. Individuare gli appartamenti da acquistare. Il quinto passo è diretta conseguenza degli altri, ora devi cercare gli appartamenti che corrispondono ai requisiti determinati nei passi precedenti. Ci sono diverse fonti e metodi per individuare un appartamento d’acquistare prima dell’asta, siti internet di aste immobiliari, agenzie immobiliari, annunci sui giornali di settore, passaparola.

Ricordiamoci che nel nostro caso la somma massima da spendere è 120.000 euro, e se vogliamo guadagnare almeno 15.000 euro il valore di mercato dell’immobile da acquistare deve essere almeno di 150.000 euro.

6. Iniziare la trattativa con i proprietari. Il sesto passo è la trattativa. Una volta che hai scelto almeno 5 appartamenti che corrispondano alla tue caratteristiche, entra nel concreto, inizia la trattativa con i proprietari: parti da uno, e tieni gli altri di riserva se non dovesse andar a buon fine la trattativa principale.

Ricordati di mettere tutto per iscritto e di farti seguire, le prime volte,in questa fase da una persona che ha esperienza nel settore.

7. Acquistare l’appartamento. Il settimo passo è acquistare l’appartamento. La procedura per acquistare un appartamento prima dell’asta è sostanzialmente simile a quella di un qualsiasi altro acquisto immobiliare, occorre andare dal notaio, la differenza principale è che è fortemente consigliabile fare l’atto notarile in tribunale, per chiedere immediatamente la chiusura del procedimento esecutivo al giudice competente, in questa fase è assolutamente indispensabile farsi seguire da un proprio legale e da un notaio esperto in questo tipo di procedure.

8. Valorizzare l’appartamento acquistato.  L’ottavo passo è aumentare il valore dell’appartamento acquistato. Ci sono diversi modi per valorizzare un appartamento attraverso una ristrutturazione, questo deve essere l’unico obiettivo di una ristrutturazione.

Uno dei principali errori commessi è procedere a una ristrutturazione pensando che in questo modo aumenti automaticamente il valore dell’appartamento. Ricordati che la ristrutturazione deve essere finalizzata a aumentare il valore dell’appartamento non a renderlo più bello.

9. Rivendere l’appartamento. Il momento conclusivo è la vendita dell’appartamento. In questo caso consiglio sempre di rivolgersi a una agenzia immobiliare, perché essendo professionisti hanno sempre a disposizione delle banche date di clienti che vogliono acquistare appartamenti come il tuo.

In questo modo riuscirai a vendere il tuo appartamento in pochissimo tempo ed entro i sei mesi potrai raggiungere il tuo obiettivo di guadagno.

A cura di Igino Di Pietra
Autore di Immobili Prima dell’Asta; Investire in Aste Immobiliari; La Mente dei Ricchi

Qualche tempo fa, sul blog, Marcello Raso aveva trattato delle aste di beni mobili fatte dal Tribunale di Milano e, nell’articolo, aveva anticipato la possibilità concreta che la procedura via Internet venisse applicata anche agli immobili.

Ebbene il debutto è avvenuto. Il 10 marzo il Tribunale di Biella, primo in Italia, ha tenuto un’asta immobiliare con incanto, alla quale hanno partecipato contemporaneamente e in tempo reale, persone presenti in Tribunale e altre online, che si erano collegate stando comodamente sedute al computer di casa o dell’ufficio.

I lotti messi in vendita consistevano in un capannone industriale, un appartamento in centro, un garage in città. L’aula sembrava quella di un incontro sportivo, perché su un maxi schermo comparivano le offerte, mentre un timer segnava il termine rimanente per la nuova offerta al rilancio. I partecipanti online erano muniti di un codice identificativo, a garanzia dell’anonimato delle offerte, e la gara si è svolta regolarmente, come se fossero tutti presenti.

L’accanimento sui rilanci c’è stato per il garage in città, che stava per essere aggiudicato per 7600 euro a un partecipante che era presente. Ma quasi allo scadere dei tre minuti, sul timer del maxi schermo è arrivata un’offerta online di 7800, e il quasi vincitore ha dovuto combattere a colpi di rilancio,  con l’altro che insistentemente gli voleva soffiare l’affare. Alla fine l’antagonista c’è riuscito, e se l’è aggiudicato per 9000 euro.

Tutto si è svolto nel migliore dei modi, la procedura è stata resa agevole e veloce, i beni che erano in asta sono stati assegnati e, al termine delle operazioni, è stato stampato un semplice “rapporto” da inserire negli atti ufficiali.

Si può tranquillamente affermare che la gara, innovativa e senza precedenti,  ha ottenuto un notevole successo, e già si parla delle successive aste “miste”, che saranno battute tra i presenti e gli altri in rete.

Adesso veramente non ci sono più attenuanti, chi non coglie l’attimo e non fa affari è solo perché non vuole, visto che si può partecipare anche in pigiama…

A cura dell’Avv. Anna Caiazzo
Esperta del settore immobiliare,
Consulente nell’attività immobiliare di Marcello Raso, CoAutrice di “L’Enciclopedia degli Immobili“

Forse non molti sanno che lo Stato più piccolo al mondo, la Città del Vaticano, ha risentito della crisi economica come tutti gli altri, tant’è che il solo “Obolo di San Pietro” (le offerte in denaro alla Chiesa) è sceso negli ultimi due anni da 101milioni di dollari a 75 milioni.

Questo, più un disavanzo di circa 16 milioni e 500 mila euro, ha spinto il governo del Vaticano a correre ai ripari e a consultare i migliori esperti ed economisti internazionali per ottenere un’immediata liquidità. Vediamo su cosa hanno puntato…

Innanzitutto sulla vendita degli immobili di proprietà del Vaticano, gestiti dall’APSA, l’amministrazione della Sede Apostolica, e con il ricavato, sull’acquisto di immobili “a reddito”.

Va subito detto che il portafoglio immobiliare del Vaticano è sempre stato sotto stima. Ma i beni, presenti anche in Svizzera Francia ed Inghilterra, hanno delle valutazioni che risalgono a molti anni fa e prezzi che non stati mai stati adeguati a quelli di mercato.

La strategia dei consulenti internazionali è stata rivalutare il complesso immobiliare. Il fatto che gli immobili vaticani siano da rivalutare porta degli ottimi guadagni a chi è in trattative, ma ancor più li ha portati a chi ha già acquistato. Un esempio, tra i tanti, è la vendita nel quartiere Coppedè di Roma.

Il Coppedè è una zona lussuosa di Roma del primo decennio del ‘900. E’ un insieme di villette e palazzine che richiamano i decori dello stile liberty e Decò e prende il nome da Gino Coppedè, l’architetto fiorentino che l’ha progettato e costruito.

Proprio alle spalle di questa splendida zona, sono stati vendute in blocco dallo IOR, la Banca vaticana, due palazzine composte da ottanta appartamenti con box e locali commerciali, i cui inquilini pagavano regolarmente il fitto.

La vendita è stata fatta “a corpo” per un totale di 50 milioni di euro. Un buon introito, se rapportato all’importo annuo dei fitti non adeguati ai prezzi di mercato, ma di certo non un buon affare per chi ha venduto.

Il vero affare l’ha fatto, infatti, la società acquirente, che, poco dopo, ha messo in vendita gli 80 appartamenti proponendoli agli stessi inquilini e ad altri. Il prezzo richiesto per ogni appartamento in base alla metratura, oscilla tra 1,2 e 1,5 milioni di €.

La società venditrice otterrà quindi come guadagno oltre 100 milioni di euro, che è più del doppio di quanto aveva sborsato.

Spero che la vicenda Vaticana sia di vostro interesse e che offra ulteriori spunti di riflessione.

Molti, semplicisticamente ed erroneamente, sono convinti che con gli immobili si guadagni  vendendo a prezzi alti. Invece la logica di questa storia ci deve far comprender ancor di più una delle regole d’oro del “Guadagnare in Immobili”: l’Affare si fa quando si compra (a buon prezzo) non quando si vende.

Vi saluto e Vi auguro come sempre di Guadagnare in Immobili.

A Cura di Marcello Luigi Raso
Autore di Guadagnare in Immobili e Enciclopedia degli Immobili