Comincerai innanzi tutto ricercando l’immobile nelle agenzie immobiliari del quartiere. In Edificare Immobili sono spiegati in modo esaustivo tutti i segreti professionali per rapportarsi agli agenti immobiliari in modo da ottenere il massimo da questo rapporto.

In questa sede, per agevolare la tua azione, mi limiterò a comunicarti una sorta di griglia che ti permetterà di passare al setaccio la mole delle proposte che riceverai e ti permetterà di perdere meno tempo nelle visite.

Appurato che l’appartamento deve misurare intorno ai 160 mq commerciali ed essere un tricamere (ovvero tre camere da letto), dovrà inevitabilmente possedere queste caratteristiche:

- l’immobile nel quale si trova non deve essere fatiscente, quindi anche se vecchio non deve presentare perdite di acqua dalle grondaie, macchie di umidità nei muri interni ed esterni, facciata scrostata, portone d’entrata guasto o altri difetti vistosi: deve essere stato costantemente sotto manutenzione;

- il riscaldamento non deve essere centralizzato, o se anche lo è l’assemblea condominiale deve aver lasciato aperta la possibilità di svincolarsi dalla centralizzazione altrimenti non potrai effettuare la divisione.

Diciamo che comunque le due unità ricavate potrebbero mantenere il vecchio riscaldamento pagando i millesimi di competenza, ovvero la metà dell’ammontare dell’appartamento intero, ma non ve lo consiglio anche se non lo escludo.

- non devono esserci vincoli da parte del comune o dell’assemblea condominiale che impediscano la divisione dell’immobile.

Ribadite agli agenti questi tre punti chiedendo un’indagine prima della visita qualora non fossero certi di poterveli garantire.

Opera in questo modo: visita tutte le agenzie della zona, non limitarti alle maggiori. Opera una seconda visita a distanza di un mese perché a volte gli affari nascono al momento. Non visitare tutti gli appartamenti che ti vengono proposti, ma solo quelli che superano l’esame della griglia che ti ho fornito.

Ricordati che mediamente per trovare un affare proficuo occorre valutare un centinaio di proposte.

A cura di Daniele Zagami
Autore di Edificare Immobili e Il Tuo Primo Business Immobiliare

Ristrutturare un rustico è un’operazione immobiliare che spesso trascende l’imprenditorialità. Si tratta in effetti di una vera e propria passione, per certi versi anche di una moda.

Per molte persone rappresenta la realizzazione di un sogno che attendeva nel cassetto da molti anni, la concretizzazione del desiderio di vivere in un luogo tranquillo e bucolico, lontano dal frenetico mondo moderno, in un’abitazione che conserva una matrice contadina riorganizzata e ristrutturata per fornire un elevato comfort abitativo.

Io stesso, in passato, mi sono dilettato in questo lavoro-passione traendo molta soddisfazione da tale attività e immagazzinando un notevole bagaglio di conoscenze necessarie a svolgerla, tanto che mi sono ripromesso di scrivere un manuale dedicato non appena ne avessi trovato il tempo.

E’ ben tener presente che si tratta di una ristrutturazione in genere abbastanza complessa e costosa, e che conviene valutare in anticipo con molta ponderazione per evitare che l’entusiasmo, indubbio, porti a sottovalutare l’impegno finanziario necessario.

E’ fondamentale, al fine di non immagazzinare il proprio denaro in un immobile che nel futuro risulti difficilmente rivendibile, valutare diversi fattori:

· La grandezza: la misura deve essere quella necessaria a sviluppare un’abitazione di dimensioni medio grandi. Evitate di innamorarvi di rustici-stanza, si riveleranno scomodi ed inutili, ma scartate anche quelli troppo grandi, utili solo a chi ha intenzione di svolgere l’attività alberghiera. Non ipotizzate nemmeno la realizzazione di un rustico-bifamiliare, non soddisferà l’esigenza di riservatezza propria di questo genere di abitazioni.

· La tipicità: è importante che un rustico presenti uno stile omogeneo al luogo dove si trova, o che sia modificabile secondo questo principio, per esempio quando si tratta di un immobile dei primi ‘900, in genere privato dei tipici elementi architettonici. In Italia esistono moltissimi tipi di rustici che variano a seconda della provincia e del distretto di appartenenza, ed è bene conservare e riprendere questa tipicità. E’ possibile anche costruire un rustico inesistente, utilizzando materiale di recupero, l’importante è non mescolare luoghi e stili non pertinenti.

· La distanza e la raggiungibilità: certi rustici si trovano in aree servite da strade non sempre praticabili, oppure estremamente distanti dai servizi. L’idea può sembrare affascinante ma va tenuto presente che il loro valore è notevolmente deprezzato, salvo casi particolari come molte zone della Toscana.

· Lo stato della struttura: se la struttura del rustico è troppo deteriorata il costo sale moltissimo, tanto che risulterebbe più economico lo smontaggio dei componenti utili e l’abbattimento. Ma questa operazione è chiaramente vietata per gli immobili antichi, e quindi vi potreste trovare costretti dalla legge a dover ristrutturare una struttura non ristrutturabile, oppure ristrutturabile con sistemi complessi e costosissimi.

Infine, come già accennato prima, vi invito a valutare la possibilità di cercare un terreno edificabile in un luogo che vi aggrada, non lontano dai servizi, e costruire un edificio nuovo, con una struttura solida, perfettamente isolato termicamente, realizzato con materiali da recupero e con tutti gli elementi tipici dei rustici di quella zona: vi assicuro che è possibile e il risultato è molto buono.

Grazie

A cura di Daniele Zagami
Autore di Edificare Immobili

È un dubbio che può dar da pensare sia all’immobiliarista in cerca del suo prossimo lavoro che al privato che ha ricevuto un vecchio immobile in eredità, o che nel cercare casa ne trova una perfetta nelle dimensioni e nella posizione, ma che necessita un intervento radicale.

Chiedere consiglio alle persone più vicine non serve praticamente a nulla anzi non può che essere deviante rispetto alla verità dei fatti, perché la scarsa formazione, l’interesse e l’emotività sono degli elementi che senza dubbio prevaricano la realtà. In che senso?

Ad esempio il coniuge potrebbe essere stato affascinato dallo stile del vecchio immobile e per questo senza nessuna cognizione di causa ipotizzare che il restauro non sia poi così dispendioso. L’agente immobiliare potrebbe invece sconsigliarcelo solo perché si riserva di dirottarci su di un altro immobile. L’ impresario di fiducia non può che vederci un anno di lavoro garantito, pagato ad ore e difficilmente controllabile.

E’ necessario acquisire quei parametri che ci permettono di valutare in modo indipendente questa difficile scelta che caratterizzerà pesantemente la nostra vita.

In Edificare Immobili, potrete leggere i metodi per valutare in anticipo la convenienza a svolgere uno specifico business o intervento immobiliare e la formazione necessaria a districarsi tra indice di edificabilità, metri cubi edificabili, altezza massima, sagoma, e posto.

Ogni singola costruzione e ogni singola ristrutturazione vanno valutate in modo specifico, considerando tutti i parametri che la riguardano e analizzando i risultati dei calcoli di convenienza.

Possiamo tuttavia affermare, in forma del tutto generale e quindi da non prendere assolutamente come parametro assoluto, che la ristrutturazione costa mediamente il 10% in più rispetto alla costruzione. Lo affermo in base all’esperienza di costruzioni e ristrutturazione che ho condotto negli ultimi dieci anni e al confronto che ho avuto con altri immobiliaristi.

Per esempio nell’Italia settentrionale, in molte zone della provincia, realizzare un immobile, dall’acquisto del terreno fino al termine, costa 300€ al metro cubo fuori terra, comprendendo anche la realizzazione dell’interrato. Ristrutturare costa 330€ al metro cubo. In pratica, la presenza di un edificio antico su un terreno è generalmente uno svantaggio per chi intende perseguire un business immobiliare. Generalmente, altre volte invece le specifiche condizioni dell’immobile lo rendono un vantaggio. Ma queste valutazioni tengono conto solo dell’aspetto economico.

Personalmente io ritengo che la costruzione di nuovi immobili, nella grande maggioranza dei luoghi del nostro Bel Paese, o ex Bel paese, non sia un’azione corretta nei confronti della collettività.

Negli ultimi 50 anni abbiamo creato delle periferie mostruose necessarie all’urbanizzazione, processo anch’esso mostruoso. Abbiamo devastato le coste “addobbandole” con una serie interminabile di palazzine dallo stile privo di nome. Abbiamo costruito fino all’interno della Valle dei Templi.

Forse è arrivato il momento di mettersi una mano sulla coscienza e smettere di considerare quel 10% di convenienza che sta brutalizzando il nostro Bel Paese. Il programma necessario per i prossimi anni è molto semplice:

Ristrutturare tutto ciò che possiede un valore storico e artistico;

Ristrutturare e cambiare lo stile degli immobili che sono solidi nella struttura ma non presentano nessuno stile (la maggior parte degli immobili italiani);

Abbattere gli immobili fatiscenti e anche quelli che sembrano solidi ma non lo sono (Come molti immobili de L’Aquila). Costruire al loro posto edifici ad alta qualità e caratterizzati da uno stile specifico omogeneo al luogo di costruzione. Creare temi che caratterizzino i luoghi in base alla loro tipicità culturale;

Abbattere senza ricostruire gli immobili che hanno invaso aree d’interesse storico, artistico, turistico, paesaggistico, o che comunque non rispettano i principi dell’urbanistica e del bello in genere;

Abbattere senza ricostruire le aree industriali dismesse e quelle costruite e mai impiegate;

Infine costruire nuovi immobili solo dove è strettamente necessario.

In questo programma sta la vera convenienza, nel creare anche con gli immobili una nazione più civile che ritorni a essere un vero Bel Paese dall’irresistibile fascino e richiamo turistico.

A cura di Daniele Zagami

Autore di “Edificare Immobili”

Mi chiamo Daniele Zagami, di professione sono un immobiliarista e sto per pubblicare un ebook edito da Bruno Editore, “Edificare immobili”, che sarà disponibile dal 27 gennaio. Voglio presentarmi ed esordire in questo blog con un messaggio volutamente polemico: è veramente conveniente investire nel mattone? E soprattutto, conveniente per chi? Forse per chi vende? In molti casi nemmeno per quest’ultimo.

Trovate che sia uno strano esordio per uno che sta per pubblicare un ebook che dovrebbe insegnare a guadagnare commerciando, costruendo e ristrutturando immobili? E invece non lo è, perché il punto focale del settore edile nel 2010 è proprio questo: conviene? E la risposta onesta è: dipende.

Dipende da cosa si compera, se per investire intendiamo semplicemente acquistare la prima casa.
Dipende da cosa si costruisce, dove lo si costruisce e soprattutto come lo si costruisce, se per investire intendiamo intraprendere la strada dell’immobiliarista. Dipende, in una sola parola, dalla qualità dell’oggetto che s’intende acquistare o creare. La qualità deve essere l’ambizione dell’acquirente e del costruttore.

Ma come si ottiene la qualità? Come si capisce quando un oggetto è un oggetto ad alto contenuto di qualità?
C’è un solo modo per comprendere la qualità: la formazione. Ecco perché “Edificare immobili”.

L’edilizia non è una materia teorica.
L’edilizia non è alta finanza.
L’edilizia non è una formula matematica che permette di guadagnare.
L’edilizia è una materia estremamente pratica; il suo luogo non è la lavagna di un’aula, è il cantiere.
L’edilizia è fatta di idee che devono migliorare il nostro modo di vivere.
L’edilizia è fatta di tanti oggetti che vanno comprati, mischiati, assemblati: ha un suo aspetto tecnico, meccanico, fisico, chimico.

L’edilizia serve a fare le case, e in quelle case, alla fine, ci abitiamo noi. Con “Edificare immobili” io propongo un percorso formativo che dà quegli strumenti necessari a poter operare in edilizia secondo la qualità.
Intendo fornire una formazione indispensabile a coloro che vogliono operare per guadagnare, perché l’improvvisazione nel 2010 non produrrà nessun guadagno in questo settore. Mi rivolgo inoltre a tutti coloro che vogliono comprare casa districandosi in un settore difficile, complesso e spesso insidioso ma con un’arma forte in più.

E oltre a tutto questo, “Edificare immobili” vuole essere un’esortazione a premiare la buona edilizia, a preferire i quartieri composti da edifici diversificati, a comprendere l’importanza del ristrutturare, a concepire il bello come elemento fondamentale delle nostre abitazioni.

A cura di Daniele Zagami

Autore di “Edificare Immobili”