È un dubbio che può dar da pensare sia all’immobiliarista in cerca del suo prossimo lavoro che al privato che ha ricevuto un vecchio immobile in eredità, o che nel cercare casa ne trova una perfetta nelle dimensioni e nella posizione, ma che necessita un intervento radicale.

Chiedere consiglio alle persone più vicine non serve praticamente a nulla anzi non può che essere deviante rispetto alla verità dei fatti, perché la scarsa formazione, l’interesse e l’emotività sono degli elementi che senza dubbio prevaricano la realtà. In che senso?

Ad esempio il coniuge potrebbe essere stato affascinato dallo stile del vecchio immobile e per questo senza nessuna cognizione di causa ipotizzare che il restauro non sia poi così dispendioso. L’agente immobiliare potrebbe invece sconsigliarcelo solo perché si riserva di dirottarci su di un altro immobile. L’ impresario di fiducia non può che vederci un anno di lavoro garantito, pagato ad ore e difficilmente controllabile.

E’ necessario acquisire quei parametri che ci permettono di valutare in modo indipendente questa difficile scelta che caratterizzerà pesantemente la nostra vita.

In Edificare Immobili, potrete leggere i metodi per valutare in anticipo la convenienza a svolgere uno specifico business o intervento immobiliare e la formazione necessaria a districarsi tra indice di edificabilità, metri cubi edificabili, altezza massima, sagoma, e posto.

Ogni singola costruzione e ogni singola ristrutturazione vanno valutate in modo specifico, considerando tutti i parametri che la riguardano e analizzando i risultati dei calcoli di convenienza.

Possiamo tuttavia affermare, in forma del tutto generale e quindi da non prendere assolutamente come parametro assoluto, che la ristrutturazione costa mediamente il 10% in più rispetto alla costruzione. Lo affermo in base all’esperienza di costruzioni e ristrutturazione che ho condotto negli ultimi dieci anni e al confronto che ho avuto con altri immobiliaristi.

Per esempio nell’Italia settentrionale, in molte zone della provincia, realizzare un immobile, dall’acquisto del terreno fino al termine, costa 300€ al metro cubo fuori terra, comprendendo anche la realizzazione dell’interrato. Ristrutturare costa 330€ al metro cubo. In pratica, la presenza di un edificio antico su un terreno è generalmente uno svantaggio per chi intende perseguire un business immobiliare. Generalmente, altre volte invece le specifiche condizioni dell’immobile lo rendono un vantaggio. Ma queste valutazioni tengono conto solo dell’aspetto economico.

Personalmente io ritengo che la costruzione di nuovi immobili, nella grande maggioranza dei luoghi del nostro Bel Paese, o ex Bel paese, non sia un’azione corretta nei confronti della collettività.

Negli ultimi 50 anni abbiamo creato delle periferie mostruose necessarie all’urbanizzazione, processo anch’esso mostruoso. Abbiamo devastato le coste “addobbandole” con una serie interminabile di palazzine dallo stile privo di nome. Abbiamo costruito fino all’interno della Valle dei Templi.

Forse è arrivato il momento di mettersi una mano sulla coscienza e smettere di considerare quel 10% di convenienza che sta brutalizzando il nostro Bel Paese. Il programma necessario per i prossimi anni è molto semplice:

Ristrutturare tutto ciò che possiede un valore storico e artistico;

Ristrutturare e cambiare lo stile degli immobili che sono solidi nella struttura ma non presentano nessuno stile (la maggior parte degli immobili italiani);

Abbattere gli immobili fatiscenti e anche quelli che sembrano solidi ma non lo sono (Come molti immobili de L’Aquila). Costruire al loro posto edifici ad alta qualità e caratterizzati da uno stile specifico omogeneo al luogo di costruzione. Creare temi che caratterizzino i luoghi in base alla loro tipicità culturale;

Abbattere senza ricostruire gli immobili che hanno invaso aree d’interesse storico, artistico, turistico, paesaggistico, o che comunque non rispettano i principi dell’urbanistica e del bello in genere;

Abbattere senza ricostruire le aree industriali dismesse e quelle costruite e mai impiegate;

Infine costruire nuovi immobili solo dove è strettamente necessario.

In questo programma sta la vera convenienza, nel creare anche con gli immobili una nazione più civile che ritorni a essere un vero Bel Paese dall’irresistibile fascino e richiamo turistico.

A cura di Daniele Zagami

Autore di “Edificare Immobili”

Con il conio si è risolto il problema delle truffe sulle monete e si diede garanzia a tutti che la moneta aveva il valore dichiarato. Rimaneva però il problema del frazionamento che permettesse di comprare oggetti di poco valore.Dato che una moneta non poteva avere dimensioni microscopiche per poter formare dei “tagli” piccoli adatti al commercio comune, si è pensato di creare delle monete in materiale non nobile (il più usato dei quali fu il rame) che equivalesse a cifre piccole sottomultiple di una moneta d’oro o d’argento. I più evoluti da questo punto di vista (rispetto all’epoca) furono i Romani. Crearono monete di tutti i valori in grado di soddisfare qualunque esigenza.

La monete di base era il Sesterzio. Seguendo un documentario in TV nel periodo in cui stava per entrare in circolazione l’euro (che disquisiva a riguardo del fatto che dopo 1500 anni ritornavamo ad avere una moneta unica in tutta Europa esattamente come al tempo dell’Impero Romano), valutavano un sesterzio pari a circa 2 € attuali (in base a ciò che con esso si poteva comprare nell’anno 1 D.C.).

Il sottomultiplo del sesterzio era l’Asso che valeva 1/4 di sesterzio (0,50 €); seguivano poi 1/2, 1/3, 1/4, 1/6 ed 1/12 di asso (a formare qualcosa come circa 4 centesimi di oggi). A salire c’erano i sesterzi di bassa taglia (fino a dieci) di rame e poi iniziavano quelli in argento ed infine in oro per grossi valori.

Visto che le monete di piccolo taglio erano di rame (che vale molto poco), automaticamente le monete non avevano più un valore intrinseco pari a quello coniato sopra di esso. Cioè sopra la moneta c’è scritto un sesterzio ma in realtà la moneta in se vale molto meno. Questa differenza (valore coniato meno il valore effettivo o intrinseco) si chiama signoraggio.

Lo stato emetteva queste monete come pagamento per i servizi resi dai cittadini diventando conseguentemente un mezzo per produrre ricchezza. Purtroppo fuori dall’impero le monete costruite con materiali non nobili non avevano alcun valore e, quindi, si commerciava con l’estero solo con monete d’oro e d’argento.

Visto che il signoraggio creava ricchezza nell’immediato, i vari regnanti pensarono bene di applicare tale misura anche alle monete d’oro miscelando quest’ultimo con argento o rame. In pratica, se una moneta doveva essere formata da 20 grammi d’oro, il regnante dava ordine di miscelare 5 grammi di rame insieme a 15 di oro e formare comunque una moneta da 20 grammi.

Il sistema era sicuramente geniale, se non fosse stato per il fatto che i commercianti delle altre nazioni non erano degli stupidi. Considerando che la moneta ha un valore intrinseco inferiore, sarebbero occorse più monete per comprare un determinato bene o servizio. Se prima insomma con una moneta d’oro si compravano 10 anfore d’olio, dopo aver mischiato un quarto di rame insieme all’oro, si sarebbero potute comprare solo 7,5 anfore d’olio con quella “nuova” moneta.

A questo punto 10 anfore d’olio costavano 1,33 “monete d’oro” anziché 1 sola moneta d’oro vero con un evidente ripercussione sul prezzo al dettaglio dell’olio stesso. Moltiplicando questo fatto con tutte le merci importate impose ai cittadini romani di aumentare i ricavi del loro lavoro in modo tale da far fronte all’aumento dei prezzi al consumo. In questo modo nacque la sempre attuale inflazione.

Nei circa 1000 anni di esistenza dell’Impero Romano, l’inflazione ha fatto aumentare il prezzo medio della vita di 25 volte. In realtà, oltre a miscelare l’oro con il rame, vi erano altri elementi che portavano i prezzi ad avere una spinta inflazionistica: il fatto che le monete non in oro erano scambiate all’interno dell’impero come dei loro sottomultipli (cioè se una moneta d’oro valeva 500 sesterzi, non si poteva impedire ad cittadino di andarli a scambiare i sesterzi in rame con quelli in oro) quindi la creazione di tutte quelle monete senza valore intrinseco ma con valore ufficiale contribuivano a far aumentare l’inflazione stessa.

A Cura di Patrizio Messina,
Autore di “Autoconsulenza Finanziaria”