Come fare la scelta migliore del mutuo
Dopo la crisi finanziaria cui abbiamo assistito le banche hanno reagito alzando il loro “spreads”, ossia i loro guadagni.
Sono state molte le insolvenze, ossia i casi in cui tanta gente non ha ottemperato al puntuale pagamento delle rate.
Oggi come oggi, chi si appresta ad acquistare un immobile ed ha bisogno di ricorrere al credito bancario trova molte più difficoltà che in passato.
I criteri per poter essere ritenuto un pagatore affidabile sono divenuti più rigidi e severi.
Nel frattempo, i prezzi delle case sono scesi meno di quello che si dica.
Diventa dunque fondamentale effettuare una scelta intelligente del mutuo, che tenga conto oltre che dello spread applicato, di tutti gli altri oneri che il mutuo comporta, con un occhio particolarmente rivolto ai costi delle polizze assicurative che sempre più spesso stanno diventando obbligatorie.
Non lasciamoci ingannare da bassi spreads ed alte polizze!
Molti lettori mi scrivono chiedendomi un consiglio sulla scelta tra variabile e fisso. Non esiste una ricetta magica per tutti, bisogna tener conto delle singole esigenze e dei futuri progetti di spesa.
Di certo, per chi come me ha visto in passato ben altri tassi, quelli di oggi sembrano particolarmente bassi. Con uno spread accettabile non sarebbe male “bloccare” il tasso, tenuto conto che oggi è possibile sempre fare la surroga del mutuo.
A cura di Guido Di Domenico
Autore di Come Scegliere il Mutuo, Grandi Traders per Piccoli Traders, Scalping Intraday
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Aprile 1st alle 13:39 pm
Tra i fattori che hanno contribuito alla crisi economica e finanziaria, orginatasi nel 2.007, indubbiamente anche la situazione del settore immobiliare.
Ed oggi, anche in considerazione della possibilità di ulteriori ribassi del futuro valore degli immobili, solitamente non è considerata sufficiente una garanzia di tipo reale, come l’ipoteca, per la concessione di una linea di credito finalizzata all’acquisto del medesimo, richiedendosi altresì una concreta capacità esdebitativa dell’acquirente, meglio ancora se supportata da ulteriori garanzie di fideiussori.
Quanto ai costi, lo scenario di tassi bassi probabilmente è destinato a permanere ancora per un certo periodo, sopratutto a fronte di una ripresa economica che sinora ha dato segnali incerti e contraddittori.
La cosiddetta exit strategy, probabilmente, è destinata ad essere rinviata, ma questa situazione di tassi particolarmente contenuti non significa, necessariamente, costi bassi, incidendo, sul costo complessivo di un finanziamento, elementi come lo spread ed i costi cosiddetti accesssori, tipicamente quelli delle polizze.
Proprio per questo, è opportuno considerare caso per caso, al fine di valutare l’eventuale convenienza di un finanziamento ed, in particolare, la corrispondenza alla proprie esigenze.
Aprile 1st alle 15:17 pm
Sicuramente la scelta del mutuo e’ una decisione
che peserà sull’acquirente per diversi anni.
Io personalmente preferisco il tasso fisso (con basso spread) o al massimo
la rata fissa a tempo variabile (tipo sonni tranquilli).
Fondamentale è rimanere sotto 1/3 di rapporto tra stipendio e rata.
Aprile 1st alle 23:49 pm
ottimo post
Aprile 2nd alle 10:02 am
Ho da poco stipulato un mutuo, e per la scelta tra tasso fisso e variabile (e la scelta della formula per il tasso variabile) secondo me è fondamentale riuscire a fare una simulazione del mutuo appunto con un tasso che cambia nel tempo, per capire cosa può succedere alla rata.
Io sono riuscito a fare quella simulazione solo dopo molte ricerche, ed adattando al mio scopo un foglio excel che ho trovato su un sito in inglese… poi visto che la cosa potrebbe essere utile anche ad altri ho trasformato il simulatore in un sito internet, http://www.mutuostudio.com
Che ne pensi?
Aprile 3rd alle 17:26 pm
Secondo me invece oggi è molto meglio un mutuo con cap al 5,5%, ormai che ne sono diversi. Il cap è poco più alto del tasso fisso inoltre per i primi anni, che sono quelli con interessi più gravosi, si pagherà sicuramente molto meno.
Il rapporto 1/3 tra stipendio e rata te lo impone la banca per cui non ci sono problemi.
Aprile 5th alle 18:01 pm
Penso che il sito sia interessante.. Tuttavia come sai, il problema viene proprio dalla scelta tra scenario “ottimista” e scenario “pessimista”..
è un pò come per la borsa, sei d’accordo?
Avere una previsione a lungo termine dell’andamento dell’euribor risulta sempre un azzardo..ecco perchè nel trading on line opero con lo scalping intraday..
buona pasqua!
Aprile 27th alle 21:47 pm
Anche io sono principalmente favorevole alla scelta del mutuo a tasso fisso.
I tassi prima o poi si rialzeranno e si corre il rischio di brutte sorprese.
Bisogna poi, chiaramente, come tu giustamente fai notare, valutare le offerte singolarmente in modo da capire quella che fa giustamente al caso nostro: anche da qualche tasso variabile con tetto massimo prestabilito potrebbe saltar fuori qualcosa di adatto ale nostre esigenze.