Come abbiamo iniziato a fare nella prima parte di questo articolo, continuiamo a scoprire i 9 passi da fare per guadagnare almeno 15.000 euro in sei mesi, acquistando un appartamento prima di un’asta immobiliare.

5. Individuare gli appartamenti da acquistare. Il quinto passo è diretta conseguenza degli altri, ora devi cercare gli appartamenti che corrispondono ai requisiti determinati nei passi precedenti. Ci sono diverse fonti e metodi per individuare un appartamento d’acquistare prima dell’asta, siti internet di aste immobiliari, agenzie immobiliari, annunci sui giornali di settore, passaparola.

Ricordiamoci che nel nostro caso la somma massima da spendere è 120.000 euro, e se vogliamo guadagnare almeno 15.000 euro il valore di mercato dell’immobile da acquistare deve essere almeno di 150.000 euro.

6. Iniziare la trattativa con i proprietari. Il sesto passo è la trattativa. Una volta che hai scelto almeno 5 appartamenti che corrispondano alla tue caratteristiche, entra nel concreto, inizia la trattativa con i proprietari: parti da uno, e tieni gli altri di riserva se non dovesse andar a buon fine la trattativa principale.

Ricordati di mettere tutto per iscritto e di farti seguire, le prime volte,in questa fase da una persona che ha esperienza nel settore.

7. Acquistare l’appartamento. Il settimo passo è acquistare l’appartamento. La procedura per acquistare un appartamento prima dell’asta è sostanzialmente simile a quella di un qualsiasi altro acquisto immobiliare, occorre andare dal notaio, la differenza principale è che è fortemente consigliabile fare l’atto notarile in tribunale, per chiedere immediatamente la chiusura del procedimento esecutivo al giudice competente, in questa fase è assolutamente indispensabile farsi seguire da un proprio legale e da un notaio esperto in questo tipo di procedure.

8. Valorizzare l’appartamento acquistato.  L’ottavo passo è aumentare il valore dell’appartamento acquistato. Ci sono diversi modi per valorizzare un appartamento attraverso una ristrutturazione, questo deve essere l’unico obiettivo di una ristrutturazione.

Uno dei principali errori commessi è procedere a una ristrutturazione pensando che in questo modo aumenti automaticamente il valore dell’appartamento. Ricordati che la ristrutturazione deve essere finalizzata a aumentare il valore dell’appartamento non a renderlo più bello.

9. Rivendere l’appartamento. Il momento conclusivo è la vendita dell’appartamento. In questo caso consiglio sempre di rivolgersi a una agenzia immobiliare, perché essendo professionisti hanno sempre a disposizione delle banche date di clienti che vogliono acquistare appartamenti come il tuo.

In questo modo riuscirai a vendere il tuo appartamento in pochissimo tempo ed entro i sei mesi potrai raggiungere il tuo obiettivo di guadagno.

A cura di Igino Di Pietra
Autore di Immobili Prima dell’Asta; Investire in Aste Immobiliari; La Mente dei Ricchi

Il settore immobiliare offre straordinarie opportunità di guadagno, però sono poche le persone che riescono a guadagnare veramente investendovi. La maggior parte delle persone non si arricchisce, la causa principale di questo è la mancanza di strategie operative, ossia di un vero è proprio piano da seguire.

Vediamo ora i 9 passi da fare per guadagnare almeno 15.000 euro in sei mesi, acquistando un appartamento prima di un’asta immobiliare.

1. Definire il guadagno che si vuole raggiungere
2. Definire il tempo entro il quale si vuole raggiungere
3. Definire la somma da investire
4. Definire come trovare la somma da investire
5. Individuare gli appartamenti da acquistare
6. Iniziare la trattativa con i proprietari
7. Acquistare l’appartamento
8. Valorizzare l’appartamento acquistato
9. Rivendere l’appartamento

1. Definire il guadagno che si vuole raggiungere. Il primo passo è definire la somma che si vuole guadagnare, nel nostro caso 15.000 euro. Se acquistiamo il nostro appartamento a 80.000 euro e lo rivendiamo a 130.000 euro, da questa somma dobbiamo togliere tutte le spese sostenute e calcolare le tasse da pagare.

2. Definire il tempo entro il quale si vuole raggiungere. Il secondo passo è fissare il tempo entro il quale raggiungere il nostro guadagno, e in base a questo elemento decidere quali appartamenti acquistare.

Nel nostro caso ci siamo posti un guadagno di 15.000 euro in sei mesi, non possiamo acquistare un appartamento a un’asta giudiziaria, perchè i tempi sono più lunghi e quindi dobbiamo scegliere il nostro appartamento d’acquistare prima dell’asta.

3. Definire la somma da investire. Il terzo passo è quello di definire la somma da investire, questo in base anche al guadagno che ci siamo prefissi, nel nostro caso avendo deciso di guadagnare almeno 15.000 euro è realistico decidere di investire un somma cha va tra gli 80.000 euro e i 120.000 euro.

4. Definire come trovare la somma da investire. Il quarto passo è trovare la somma da investire. Se hai a tua disposizione la somma da investire è ovvio che puoi non considerare questo passo, ma se non hai questa somma devi studiare delle strategie per trovarla, uno dei modi è quello di pensare di creare un gruppo di investimento.

Continua…

A cura di Igino Di Pietra
Autore di Immobili Prima dell’Asta; Investire in Aste Immobiliari; La Mente dei Ricchi

Immobili? “Immobili per Sempre”.

Per motivi di lavoro sono spesso su Roma e tempo permettendo, quando capita, incontro alcuni amici che abitano lì.

Così, una di queste sere, mentre si cenava da Agustarello in Trastevere, scherzando e ridendo, perché sapevo cosa avrei detto dopo, buttai il discorso sulle aste online, per sostenere che qualsiasi cosa si mette in vendita, diventa un business di successo, e crisi o no c’è sempre chi guadagna con gli immobili.

Chiaramente ne nacque un piccolo dibattito e ognuno diceva la sua, ma vedendo che insistevo su questo tipo di vendita, che secondo me è sempre più seguita, mi chiesero provocatoriamente e con dati alla mano, di dimostrarlo.

Allora chiesi loro se fossero interessati all’acquisto di un loculo o di una cappella nei più bei siti cimiteriali di Roma, perché in caso affermativo, dovevano mettersi in coda visto che le tombe erano andate a ruba una volta messe online. Anzi, a momenti i partecipanti si ammazzavano contrattando per ore ed ore pur di accaparrarsele!

E poiché le offerte al rilancio avevano superato ogni aspettativa, questa tipologia di vendita, nata a scopo esplorativo, sarebbe continuata per altri sei mesi.

La notizia li aveva talmente incuriositi che mi chiesero ogni minimo dettaglio, per cui raccontai ai miei sbalorditi amici che “quegli immobili” vengono concessi dal legittimo proprietario che è il Comune, e restano in concessione d’uso a chi ne fa richiesta, solo per 75 anni. Dopo questo periodo, se la concessione non viene più richiesta o rinnovata dagli eredi, i beni ritornano nella disponibilità del Comune.

Chi ne “usufruisce” deve però provvedere, a sue cure e spese, ad ogni genere di manutenzione. Poiché alcune cappelle site all’interno del Verano, del Flaminio e del Maccarese erano in pessime condizioni e in stato di abbandono, dopo aver cercato inutilmente i “proprietari”, la società Ama, che gestisce i servizi per conto della municipalità romana, ha deciso di mettere in vendita 34 “residenze storiche” delle quali 8 nel Verano o cimitero monumentale, 24 al Flaminio detto anche “Prima Porta” e 2 al Maccarese.

L’incasso in seguito alla vendita online è stato stratosferico tant’è che una cappella del Verano che partiva da una base d’asta di €151.000 è stata aggiudicata per ben 900.000€, un’altra più piccola ma non meno bella e decorativa, il cui prezzo base era di circa 120.000€, l’offerente se l’è aggiudicata per 250.000€, mentre una semplice edicola al Maccarese è stata aggiudicata per oltre 90.000€, ma c’erano anche “posti a terra” che partivano da 24.000€.

I miei amici erano veramente interdetti, si leggeva in faccia che stavano pensando: ma sono diventati tutti matti?

Ho continuato dicendo loro che alcuni di questi beni erano di notevole valore e pregio, perché costruiti da almeno tre generazioni di architetti ed urbanisti di eccellente livello. E inoltre, vuoi mettere cosa vuol dire stare vicino a Marcello Mastroianni, Eduardo De Filippo, De Sica, Manfredi, il grande poeta Trilussa, la scrittrice Sibilla Aleramo, Aldo Fabrizi o il celebre presentatore Corrado Mantoni? E tantissimi ancora sarebbero i personaggi illustri da citare che si trovano al Monumentale.

Comunque sia, il valore complessivo degli “immobili”, benché fosse stato stimato tra i 2.500.000 ed i 3.000.000 di euro ha reso il giorno dell’asta (l’8 febbraio di quest’anno) oltre il doppio di quanto previsto. L’incasso è stato di 6 milioni e 384 mila euro.

A questo punto, il mio amico Daniele ha concluso così su quest’asta, trascinandoci tutti nella risata: “A Marcè è proprio come dici, il mattone rende e non c’è crisi che tenga, siamo d’accordo, ma cavolo ne sai una più del diavolo: se anche sul “Mattone è per sempre” sei riuscito a vederci un business eheh…”

Spero di aver aggiornato e divertito anche voi e risposto a quei tanti che dicono di non riuscire a “vedere” opportunità immobiliari.
Mi raccomando, occhio alle Aste online e agli Immobili!

E come sempre, a “ Buon Imprenditore” poche parole!
Un Saluto e Vi Auguro di “Guadagnare in Immobili”

A cura di Marcello Luigi Raso
Autore di Guadagnare in Immobili, Enciclopedia degli Immobili

Acquistare un immobile in Asta richiede la conoscenza di molte informazioni e solitamente ci si concentra esclusivamente sul probabile prezzo di aggiudicazione, tralasciando tutti gli altri costi che ruotano intorno ad esso.
Ho deciso quindi di dedicare più appuntamenti a tutte le informazioni necessarie per partecipare ad un’asta e non trovarsi ad affrontare spiacevoli sorprese.
Iniziamo oggi con un argomento ai più sconosciuto. La tassazione degli immobili acquistati in Asta. Le imposte (registro, catastale ed ipotecaria) su questa tipologia di acquisto si pagano sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale.

Molto spesso mi trovo in contrasto su questo aspetto, anche con illustri professionisti, e per dare concretezza a ciò vi pubblico due risoluzioni dell’Agenzia dell’Entrate che chiariscono in maniera inequivocabile le mie parole.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 17/5/2007 102/E:
Per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica la base imponibile è determinata, ai sensi dell’art. 44 del Tur, pertanto non può essere applicata la deroga prevista dall’art. 1, comma 497, della L. n. 266/2005, poiché riferita espressamente al solo art. 43 del Tur.
Tutte le fattispecie disciplinate dall’art. 44 del Tur non possono essere attratte nell’ambito del comma 497, poiché la base imponibile è determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione, all’indennizzo e non al valore.
Con riferimento ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso abitativo posti in essere dalle SCIP a favore di persone fisiche si applicano i medesimi criteri; pertanto qualora gli stessi sono attuati a mezzo della procedura di asta pubblica non rientrano nel campo di applicazione del comma 497; in tutti gli altri casi, quale ad esempio la cessione di immobile ad uso abitativo a favore dei conduttori titolari del diritto di opzione all’acquisto, in cui la base imponibile è determinata ai sensi dell’art. 43 del Tur, opera il criterio individuato.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 1/6/2007 121/E:
1. - Per tutte le cessioni aventi ad oggetto tipologie di immobili e relative pertinenze, diverse da quelle previste dall’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio

2. - Il c.d. valore automatico si applica esclusivamente agli atti di cessione in cui intervenga il notaio (atti pubblici e scritture private autenticate) e quindi non a:
a) scritture private non autenticate;
b) atti dell’Autorità giudiziaria e, in particolare, i decreti del giudice dell’esecuzione, ex art. 44 del Tur, a mezzo dei quali avviene il trasferimento di immobili a seguito di aggiudicazione nei pubblici incanti;
3. - Rientrano nell’ambito applicativo dell’art.1, comma 497, non solo le “fattispecie traslative” in senso stretto, ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata con riferimento al valore del bene oggetto dell’atto, ai sensi dell’art. 43 del T.U. imposta di registro.
La tesi secondo cui il termine “cessioni” ricomprende anche le fattispecie costitutive è avvalorata dalla disposizione dell’art. 43 TUR, laddove espressamente prevede per i “contratti … costitutivi di diritti reali” la stessa modalità di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso. Inoltre anche l’art. 2 del D.P.R. 633/1972, in relazione al presupposto dell’Iva, stabilisce che: “Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
4. - La formulazione letterale dell’art 52, comma 5-bis impedisce di estendere l’ambito applicativo del comma 497 ai terreni agricoli, per i quali la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio dell’immobile trasferito, o se superiore, dal corrispettivo pattuito.

Quindi, se avete intenzione di acquistare un immobile in asta, mettete in preventivo dei costi superiori per quanto concerne la tassazione. Vi faccio un esempio a titolo esemplificativo di una recente asta da me aggiudicata per conto di un mio cliente e delle differenze di tassazione se lo stesso immobile fosse stato acquistato a mercato libero.
Acquisto in asta:
Prezzo di Aggiudicazione: euro 470.000,00
Imposta di registro: euro 14.100,00 (1a Casa) - euro 32.900,00 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) - euro 9.400,00 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) - euro 4.700,00 (altre categorie)
Totale: 14.436,00 (1a Casa) - 47.000,00 (altre categorie)

Acquisto tra privati:
Prezzo di acquisto: euro 470.000,00
Rendita catastale: euro 1.213,67
Imposta di registro: euro 4.205,36 (1a Casa) - 10.704,57 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) - 3.058,45 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) - 1.529,22 (altre categorie)
Totale: 4.541,36 (1a Casa) - 15.292,24 (altre categorie)

Come potete notare le differenze economiche sono importanti, quindi valutate con molta attenzione il prezzo a cui siete intenzionati ad acquistare l’immobile.
Un saluto a tutti.

A cura di Gianluca Palocci
Autore di “Stimare gli Immobili”

Ciao Ragazzi, quando nel Settembre del 2007 parlammo con Giacomo dell’idea di scrivere un Ebook sulle “Aste  Immobiliari” vi confesso che  ho avuto delle perplesità, non tanto perchè  non  avevo fiducia nelle qualità di Giacomo e nelle potenzialità del sito Autostima.net, ma non pensavo che si potesse generare dei volumi di guadagno come quelli che poi abbiamo realizzato, perchè credevo poco nel mercato degli e-book.

Allora preso dai tantissimi impegni, avevo messo in attesa l’idea, del resto il settore delle “Aste Immobiliari” dove opero è talmente ricco che perdere un solo giorno di lavoro, può vuol dire perdere qualche migliaia di euro.

Ma come al solito il destino o la legge di attrazione si mette all’opera, e Io e Giacomo ci siamo trovati ad essere compagni di banco a un corso.

Allora  non si può far altro che prendere atto della legge di attrazione è mettersi in azione, la sera stessa mi sono messo all’opera è il 15 Dicembre 2007  abbiamo pubblicato il mio primo e-book  “Investire in Aste Immobiliari™”, Giacomo aveva ragione in un anno abbiamo venduto, nonostante un prezzo molto elevato, oltre 400 copie. Un risultato straordinario.

Ma il bello è che questo risultato non è stato il punto di arrivo, ma quello di partenza di una storia del successo.

Come sarà capitato anche a altri autori che fanno parte del club, grazie alla visibilità del sito Bruno Editore nella rete, il nome Igino Di Pietra è diventato un vero è proprio Brand nel settore delle “Aste Immobiliari”.

Basta digitare una parola chiave su Google legata al settore delle “Aste Immobiliari” è il mio nome  insieme a quello di autostima.net esce fuori, se non nella prima pagina al massimo nella seconda.

Un risultato eccezionale, considerando che anche i grandi brand hanno raggiunto questo risultato dopo anni di pubblicità.
Se pensi a un orologio di lusso e di immagine non puoi non pensare al Rolex, se pensi  a un auto da sogno pensi alla ferrari. Se pensi agli ebook cosa vi viene in mente? La risposta è semplice, Bruno Editore.

Diventare un brand nella mente del consumatore, vuol dire che quando un consumatore  pensa a un settore sei la prima marca che gli viene alla mente.

Sono certo che questo risultato è comune a quello di altri autori che fanno parte del Club, anche altri hanno visto il loro nome diventare un brand nel settore di loro competenza, il settore nel quale hanno pubblicato il loro e-book.

Ma questo risultato non aumenta solamente il proprio ego, ma si traduce in aumento dei propri guadagni, come?

Nel mio caso ho ceduto  alla tantissime richieste è ho organizzato dei corsi sulle “Aste Immobiliari”. Ho creato il corso “Consulente Aste Immobiliari™“, dedicato a chi vuole guadagnare con le “Aste Immobiliari”, ho riservato la partecipazione massimo a 7 persone, in questo modo posso seguire tutti i partecipanti in maniera specifica.

Il risultato è stato straordinario in 45 giorni oltre 165 richieste di informazione per  partecipare al corso. Delle Società immobiliari mi hanno chiesto di Riservare il corso “Consulente Aste Immobiliari™” ai propri dipendenti.Tutto questo risultato sono certo che  non l’avrei raggiunto se non fossi diventato il Brand del settore delle “Aste immobiliari”, è questo è stato possibile grazie alla pubblicazione del mio ebook “Investire in Aste Immobiliari™”.

Questa mia testimonianza sono certo troverà conferma nella vostra esperienza, e mi piacerebbe che serva da stimolo, alle tantissime persone, che sono esperte in un settore,  ma non riescono ad ottenere visibilità.

Allora il mio consiglio è di pubblicare un ebook e grazie alla Bruno editore diventerete un brand. Ricordatevi però di agire subito, perchè è importante è essere i primi a occupare  la posizione nelle mente delle persone, non cè spazio per i secondi.

Auguri Di Buon Natale!

A Cura di Igino Di Pietra,
Autore di Immobili Prima dell’Asta & Investire in Aste Immobiliari