Forse non molti sanno che lo Stato più piccolo al mondo, la Città del Vaticano, ha risentito della crisi economica come tutti gli altri, tant’è che il solo “Obolo di San Pietro” (le offerte in denaro alla Chiesa) è sceso negli ultimi due anni da 101milioni di dollari a 75 milioni.

Questo, più un disavanzo di circa 16 milioni e 500 mila euro, ha spinto il governo del Vaticano a correre ai ripari e a consultare i migliori esperti ed economisti internazionali per ottenere un’immediata liquidità. Vediamo su cosa hanno puntato…

Innanzitutto sulla vendita degli immobili di proprietà del Vaticano, gestiti dall’APSA, l’amministrazione della Sede Apostolica, e con il ricavato, sull’acquisto di immobili “a reddito”.

Va subito detto che il portafoglio immobiliare del Vaticano è sempre stato sotto stima. Ma i beni, presenti anche in Svizzera Francia ed Inghilterra, hanno delle valutazioni che risalgono a molti anni fa e prezzi che non stati mai stati adeguati a quelli di mercato.

La strategia dei consulenti internazionali è stata rivalutare il complesso immobiliare. Il fatto che gli immobili vaticani siano da rivalutare porta degli ottimi guadagni a chi è in trattative, ma ancor più li ha portati a chi ha già acquistato. Un esempio, tra i tanti, è la vendita nel quartiere Coppedè di Roma.

Il Coppedè è una zona lussuosa di Roma del primo decennio del ‘900. E’ un insieme di villette e palazzine che richiamano i decori dello stile liberty e Decò e prende il nome da Gino Coppedè, l’architetto fiorentino che l’ha progettato e costruito.

Proprio alle spalle di questa splendida zona, sono stati vendute in blocco dallo IOR, la Banca vaticana, due palazzine composte da ottanta appartamenti con box e locali commerciali, i cui inquilini pagavano regolarmente il fitto.

La vendita è stata fatta “a corpo” per un totale di 50 milioni di euro. Un buon introito, se rapportato all’importo annuo dei fitti non adeguati ai prezzi di mercato, ma di certo non un buon affare per chi ha venduto.

Il vero affare l’ha fatto, infatti, la società acquirente, che, poco dopo, ha messo in vendita gli 80 appartamenti proponendoli agli stessi inquilini e ad altri. Il prezzo richiesto per ogni appartamento in base alla metratura, oscilla tra 1,2 e 1,5 milioni di €.

La società venditrice otterrà quindi come guadagno oltre 100 milioni di euro, che è più del doppio di quanto aveva sborsato.

Spero che la vicenda Vaticana sia di vostro interesse e che offra ulteriori spunti di riflessione.

Molti, semplicisticamente ed erroneamente, sono convinti che con gli immobili si guadagni  vendendo a prezzi alti. Invece la logica di questa storia ci deve far comprender ancor di più una delle regole d’oro del “Guadagnare in Immobili”: l’Affare si fa quando si compra (a buon prezzo) non quando si vende.

Vi saluto e Vi auguro come sempre di Guadagnare in Immobili.

A Cura di Marcello Luigi Raso
Autore di Guadagnare in Immobili e Enciclopedia degli Immobili

Comincerai innanzi tutto ricercando l’immobile nelle agenzie immobiliari del quartiere. In Edificare Immobili sono spiegati in modo esaustivo tutti i segreti professionali per rapportarsi agli agenti immobiliari in modo da ottenere il massimo da questo rapporto.

In questa sede, per agevolare la tua azione, mi limiterò a comunicarti una sorta di griglia che ti permetterà di passare al setaccio la mole delle proposte che riceverai e ti permetterà di perdere meno tempo nelle visite.

Appurato che l’appartamento deve misurare intorno ai 160 mq commerciali ed essere un tricamere (ovvero tre camere da letto), dovrà inevitabilmente possedere queste caratteristiche:

- l’immobile nel quale si trova non deve essere fatiscente, quindi anche se vecchio non deve presentare perdite di acqua dalle grondaie, macchie di umidità nei muri interni ed esterni, facciata scrostata, portone d’entrata guasto o altri difetti vistosi: deve essere stato costantemente sotto manutenzione;

- il riscaldamento non deve essere centralizzato, o se anche lo è l’assemblea condominiale deve aver lasciato aperta la possibilità di svincolarsi dalla centralizzazione altrimenti non potrai effettuare la divisione.

Diciamo che comunque le due unità ricavate potrebbero mantenere il vecchio riscaldamento pagando i millesimi di competenza, ovvero la metà dell’ammontare dell’appartamento intero, ma non ve lo consiglio anche se non lo escludo.

- non devono esserci vincoli da parte del comune o dell’assemblea condominiale che impediscano la divisione dell’immobile.

Ribadite agli agenti questi tre punti chiedendo un’indagine prima della visita qualora non fossero certi di poterveli garantire.

Opera in questo modo: visita tutte le agenzie della zona, non limitarti alle maggiori. Opera una seconda visita a distanza di un mese perché a volte gli affari nascono al momento. Non visitare tutti gli appartamenti che ti vengono proposti, ma solo quelli che superano l’esame della griglia che ti ho fornito.

Ricordati che mediamente per trovare un affare proficuo occorre valutare un centinaio di proposte.

A cura di Daniele Zagami
Autore di Edificare Immobili e Il Tuo Primo Business Immobiliare

Il settore immobiliare offre straordinarie opportunità di guadagno, però sono poche le persone che riescono a guadagnare veramente investendovi. La maggior parte delle persone non si arricchisce, la causa principale di questo è la mancanza di strategie operative, ossia di un vero è proprio piano da seguire.

Vediamo ora i 9 passi da fare per guadagnare almeno 15.000 euro in sei mesi, acquistando un appartamento prima di un’asta immobiliare.

1. Definire il guadagno che si vuole raggiungere
2. Definire il tempo entro il quale si vuole raggiungere
3. Definire la somma da investire
4. Definire come trovare la somma da investire
5. Individuare gli appartamenti da acquistare
6. Iniziare la trattativa con i proprietari
7. Acquistare l’appartamento
8. Valorizzare l’appartamento acquistato
9. Rivendere l’appartamento

1. Definire il guadagno che si vuole raggiungere. Il primo passo è definire la somma che si vuole guadagnare, nel nostro caso 15.000 euro. Se acquistiamo il nostro appartamento a 80.000 euro e lo rivendiamo a 130.000 euro, da questa somma dobbiamo togliere tutte le spese sostenute e calcolare le tasse da pagare.

2. Definire il tempo entro il quale si vuole raggiungere. Il secondo passo è fissare il tempo entro il quale raggiungere il nostro guadagno, e in base a questo elemento decidere quali appartamenti acquistare.

Nel nostro caso ci siamo posti un guadagno di 15.000 euro in sei mesi, non possiamo acquistare un appartamento a un’asta giudiziaria, perchè i tempi sono più lunghi e quindi dobbiamo scegliere il nostro appartamento d’acquistare prima dell’asta.

3. Definire la somma da investire. Il terzo passo è quello di definire la somma da investire, questo in base anche al guadagno che ci siamo prefissi, nel nostro caso avendo deciso di guadagnare almeno 15.000 euro è realistico decidere di investire un somma cha va tra gli 80.000 euro e i 120.000 euro.

4. Definire come trovare la somma da investire. Il quarto passo è trovare la somma da investire. Se hai a tua disposizione la somma da investire è ovvio che puoi non considerare questo passo, ma se non hai questa somma devi studiare delle strategie per trovarla, uno dei modi è quello di pensare di creare un gruppo di investimento.

Continua…

A cura di Igino Di Pietra
Autore di Immobili Prima dell’Asta; Investire in Aste Immobiliari; La Mente dei Ricchi

Dopo la crisi finanziaria cui abbiamo assistito le banche hanno reagito alzando il loro “spreads”, ossia i loro guadagni.

Sono state molte le insolvenze, ossia i casi in cui tanta gente non ha ottemperato al puntuale pagamento delle rate.

Oggi come oggi, chi si appresta ad acquistare un immobile ed ha bisogno di ricorrere al credito bancario trova molte più difficoltà che in passato.

I criteri per poter essere ritenuto un pagatore affidabile sono divenuti più rigidi e severi.

Nel frattempo, i prezzi delle case sono scesi meno di quello che si dica.

Diventa dunque fondamentale effettuare una scelta intelligente del mutuo, che tenga conto oltre che dello spread applicato, di tutti gli altri oneri che il mutuo comporta, con un occhio particolarmente rivolto ai costi delle polizze assicurative che sempre più spesso stanno diventando obbligatorie.

Non lasciamoci ingannare da bassi spreads ed alte polizze!

Molti lettori mi scrivono chiedendomi un consiglio sulla scelta tra variabile e fisso. Non esiste una ricetta magica per tutti, bisogna tener conto delle singole esigenze e dei futuri progetti di spesa.

Di certo, per chi come me ha visto in passato ben altri tassi, quelli di oggi sembrano particolarmente bassi. Con uno spread accettabile non sarebbe male “bloccare” il tasso, tenuto conto che oggi è possibile sempre fare la surroga del mutuo.

A cura di Guido Di Domenico
Autore di Come Scegliere il Mutuo, Grandi Traders per Piccoli Traders, Scalping Intraday

Ristrutturare un rustico è un’operazione immobiliare che spesso trascende l’imprenditorialità. Si tratta in effetti di una vera e propria passione, per certi versi anche di una moda.

Per molte persone rappresenta la realizzazione di un sogno che attendeva nel cassetto da molti anni, la concretizzazione del desiderio di vivere in un luogo tranquillo e bucolico, lontano dal frenetico mondo moderno, in un’abitazione che conserva una matrice contadina riorganizzata e ristrutturata per fornire un elevato comfort abitativo.

Io stesso, in passato, mi sono dilettato in questo lavoro-passione traendo molta soddisfazione da tale attività e immagazzinando un notevole bagaglio di conoscenze necessarie a svolgerla, tanto che mi sono ripromesso di scrivere un manuale dedicato non appena ne avessi trovato il tempo.

E’ ben tener presente che si tratta di una ristrutturazione in genere abbastanza complessa e costosa, e che conviene valutare in anticipo con molta ponderazione per evitare che l’entusiasmo, indubbio, porti a sottovalutare l’impegno finanziario necessario.

E’ fondamentale, al fine di non immagazzinare il proprio denaro in un immobile che nel futuro risulti difficilmente rivendibile, valutare diversi fattori:

· La grandezza: la misura deve essere quella necessaria a sviluppare un’abitazione di dimensioni medio grandi. Evitate di innamorarvi di rustici-stanza, si riveleranno scomodi ed inutili, ma scartate anche quelli troppo grandi, utili solo a chi ha intenzione di svolgere l’attività alberghiera. Non ipotizzate nemmeno la realizzazione di un rustico-bifamiliare, non soddisferà l’esigenza di riservatezza propria di questo genere di abitazioni.

· La tipicità: è importante che un rustico presenti uno stile omogeneo al luogo dove si trova, o che sia modificabile secondo questo principio, per esempio quando si tratta di un immobile dei primi ‘900, in genere privato dei tipici elementi architettonici. In Italia esistono moltissimi tipi di rustici che variano a seconda della provincia e del distretto di appartenenza, ed è bene conservare e riprendere questa tipicità. E’ possibile anche costruire un rustico inesistente, utilizzando materiale di recupero, l’importante è non mescolare luoghi e stili non pertinenti.

· La distanza e la raggiungibilità: certi rustici si trovano in aree servite da strade non sempre praticabili, oppure estremamente distanti dai servizi. L’idea può sembrare affascinante ma va tenuto presente che il loro valore è notevolmente deprezzato, salvo casi particolari come molte zone della Toscana.

· Lo stato della struttura: se la struttura del rustico è troppo deteriorata il costo sale moltissimo, tanto che risulterebbe più economico lo smontaggio dei componenti utili e l’abbattimento. Ma questa operazione è chiaramente vietata per gli immobili antichi, e quindi vi potreste trovare costretti dalla legge a dover ristrutturare una struttura non ristrutturabile, oppure ristrutturabile con sistemi complessi e costosissimi.

Infine, come già accennato prima, vi invito a valutare la possibilità di cercare un terreno edificabile in un luogo che vi aggrada, non lontano dai servizi, e costruire un edificio nuovo, con una struttura solida, perfettamente isolato termicamente, realizzato con materiali da recupero e con tutti gli elementi tipici dei rustici di quella zona: vi assicuro che è possibile e il risultato è molto buono.

Grazie

A cura di Daniele Zagami
Autore di Edificare Immobili

Immobili? “Immobili per Sempre”.

Per motivi di lavoro sono spesso su Roma e tempo permettendo, quando capita, incontro alcuni amici che abitano lì.

Così, una di queste sere, mentre si cenava da Agustarello in Trastevere, scherzando e ridendo, perché sapevo cosa avrei detto dopo, buttai il discorso sulle aste online, per sostenere che qualsiasi cosa si mette in vendita, diventa un business di successo, e crisi o no c’è sempre chi guadagna con gli immobili.

Chiaramente ne nacque un piccolo dibattito e ognuno diceva la sua, ma vedendo che insistevo su questo tipo di vendita, che secondo me è sempre più seguita, mi chiesero provocatoriamente e con dati alla mano, di dimostrarlo.

Allora chiesi loro se fossero interessati all’acquisto di un loculo o di una cappella nei più bei siti cimiteriali di Roma, perché in caso affermativo, dovevano mettersi in coda visto che le tombe erano andate a ruba una volta messe online. Anzi, a momenti i partecipanti si ammazzavano contrattando per ore ed ore pur di accaparrarsele!

E poiché le offerte al rilancio avevano superato ogni aspettativa, questa tipologia di vendita, nata a scopo esplorativo, sarebbe continuata per altri sei mesi.

La notizia li aveva talmente incuriositi che mi chiesero ogni minimo dettaglio, per cui raccontai ai miei sbalorditi amici che “quegli immobili” vengono concessi dal legittimo proprietario che è il Comune, e restano in concessione d’uso a chi ne fa richiesta, solo per 75 anni. Dopo questo periodo, se la concessione non viene più richiesta o rinnovata dagli eredi, i beni ritornano nella disponibilità del Comune.

Chi ne “usufruisce” deve però provvedere, a sue cure e spese, ad ogni genere di manutenzione. Poiché alcune cappelle site all’interno del Verano, del Flaminio e del Maccarese erano in pessime condizioni e in stato di abbandono, dopo aver cercato inutilmente i “proprietari”, la società Ama, che gestisce i servizi per conto della municipalità romana, ha deciso di mettere in vendita 34 “residenze storiche” delle quali 8 nel Verano o cimitero monumentale, 24 al Flaminio detto anche “Prima Porta” e 2 al Maccarese.

L’incasso in seguito alla vendita online è stato stratosferico tant’è che una cappella del Verano che partiva da una base d’asta di €151.000 è stata aggiudicata per ben 900.000€, un’altra più piccola ma non meno bella e decorativa, il cui prezzo base era di circa 120.000€, l’offerente se l’è aggiudicata per 250.000€, mentre una semplice edicola al Maccarese è stata aggiudicata per oltre 90.000€, ma c’erano anche “posti a terra” che partivano da 24.000€.

I miei amici erano veramente interdetti, si leggeva in faccia che stavano pensando: ma sono diventati tutti matti?

Ho continuato dicendo loro che alcuni di questi beni erano di notevole valore e pregio, perché costruiti da almeno tre generazioni di architetti ed urbanisti di eccellente livello. E inoltre, vuoi mettere cosa vuol dire stare vicino a Marcello Mastroianni, Eduardo De Filippo, De Sica, Manfredi, il grande poeta Trilussa, la scrittrice Sibilla Aleramo, Aldo Fabrizi o il celebre presentatore Corrado Mantoni? E tantissimi ancora sarebbero i personaggi illustri da citare che si trovano al Monumentale.

Comunque sia, il valore complessivo degli “immobili”, benché fosse stato stimato tra i 2.500.000 ed i 3.000.000 di euro ha reso il giorno dell’asta (l’8 febbraio di quest’anno) oltre il doppio di quanto previsto. L’incasso è stato di 6 milioni e 384 mila euro.

A questo punto, il mio amico Daniele ha concluso così su quest’asta, trascinandoci tutti nella risata: “A Marcè è proprio come dici, il mattone rende e non c’è crisi che tenga, siamo d’accordo, ma cavolo ne sai una più del diavolo: se anche sul “Mattone è per sempre” sei riuscito a vederci un business eheh…”

Spero di aver aggiornato e divertito anche voi e risposto a quei tanti che dicono di non riuscire a “vedere” opportunità immobiliari.
Mi raccomando, occhio alle Aste online e agli Immobili!

E come sempre, a “ Buon Imprenditore” poche parole!
Un Saluto e Vi Auguro di “Guadagnare in Immobili”

A cura di Marcello Luigi Raso
Autore di Guadagnare in Immobili, Enciclopedia degli Immobili