Quando hai necessità di presentare una richiesta di finanziamento ad una Banca, dopo aver preparato la  documentazione da consegnare, bisognerebbe dedicarsi ad un’attività che molti trascurano: leggere e studiare bene tutto. Sembrerebbe banale, ma non è così.

Infatti, accade frequentemente che, per compilare la richiesta di finanziamento, l’imprenditore o  una persona fisica si facciano aiutare da un professionista (es. commercialista, consulente, mediatore creditizio o altro), il quale compila  e costruisce tutta la richiesta,  o il  Business Plan e quant’altro necessario.
Tutto ciò va comunque bene: personalmente ritengo utile che l’imprenditore o la persona fisica possano farsi  aiutare.

Tuttavia, se  la richiesta è stata preparata dal professionista di fiducia, è probabile che colui che richiede il finanziamento la conosca  solo parzialmente e non in modo cosi approfondito.
Ti ricordo che la Banca deve finanziare te, non il tuo professionista: per quanto valido, la Banca comunque esige di capire se tu hai ben chiaro cosa stai facendo.

Richiede ad esempio di sapere, nel caso di tu sia un imprenditore, cosa prevedi per la tua azienda nei prossimi anni, quali obiettivi vuoi raggiungere, quali strategie andrai ad attuare, i motivi della richiesta di finanziamento che vai a presentare, ecc. (queste regole valgono anche e se devi acquistare una casa per andarci a vivere o cosa altro tu voglia finanziare).

Mi capita spesso  di assistere a incontri in cui l’imprenditore, di fronte a qualche domanda del funzionario di Banca riguardo la documentazione presentata, o alcuni aspetti del Business Plan, o alcuni dati previsionali,  si trovi in difficoltà  o, più semplicemente, inviti a rivolgersi al suo professionista in quanto egli non si occupa di queste cose. Questa risposta segnala che il soggetto che va a richiedere il finanziamento non ha molto chiaro come sia stata preparata la richiesta, cosa essa contenga e i dati che riporta.

Ritengo questo comportamento molto negativo e,  certamente, non dispone favorevolmente il funzionario di Banca verso la richiesta di finanziamento che sta esaminando.

Per evitare ciò, è sufficiente fare una cosa molto semplice: leggere e studiare tutta la documentazione posta all’interno di una richiesta, in particolare se a predisporla  parzialmente o totalmente è stata un terza persona di tua fiducia, alla quale è opportuno chiedere eventuali chiarimenti e spiegazioni per quelle parti che possono risultare non chiare, come, ad esempio, alcuni dati del Business Plan.

Questo semplice, ma importante accorgimento, ti eviterà  di fare brutte figure di fronte al funzionario della Banca, ti consentirà  di rispondere alle sue eventuali domande, trasmettendo la sensazione di avere ben chiaro cosa vuoi e come pensi di ottenerlo. Inoltre, cosa non meno significativa, ti aiuterà a mantenere quella positività che è molto importante per il buon esito della richiesta.

A cura di Roberto Ciompi
Autore di Farsi Finanziare dalle Banche

Tutti gli esseri umani puntano alla felicità, è una condizione e una necessità di ogni persona. Tutti sono alla continua ricerca di felicità, del perfetto equilibrio tra gli aspetti della vita che ci faccia sentire bene.
Una componente importantissima, nella vita e nella felicità di tutti i giorni, è la qualità degli spazi che viviamo.

Anche se spesso questa componente viene tralasciata, trascurata o quasi dimenticata, essa è una condizione essenziale per la qualità della nostra vita. È ampiamente dimostrato, infatti, che la qualità delle città dove viviamo, delle case dove alloggiamo e degli ambienti lavorativi dove produciamo migliora la salute, abbatte lo stress ed aumenta la produttività. In pratica migliora la nostra vita e ci rende più felici.

L’ambiente su cui tutti possiamo intervenire in questo senso è la casa che ognuno abita. La nostra casa può diventare esattamente ciò che vogliamo: un rifugio dove isolarci dal caos di tutti i giorni, il focolare domestico centro della nostra vita famigliare, la nostra vetrina da esibire ad amici e conoscenti. Il problema però diventa: cosa vogliamo? Nel senso, cosa vogliamo veramente per noi?

Spesso, anzi troppo spesso, si vedono ambienti domestici che non sono esattamente come vorrebbe chi li abita. Il risultato? Chi abita questi spazi non si sente perfettamente a suo agio, non è continuamente stimolato da essi, si stanca velocemente e vorrebbe cambiare.

Questo aspetto viene accentuato, paradossalmente, quando si chiedono consulenze che guidino alla realizzazione della propria casa. Quasi sempre architetti e arredatori, nel consigliare, si dimenticano di ascoltare. Questo perché non vengono affatto aiutati nel loro lavoro dai committenti.

Il vero problema è che le persone non sanno realmente quello che vogliono, quasi sempre perché non se lo sono mai chiesti. Si è soliti passare all’azione anziché effettuare la giusta analisi preventiva. Il risultato a tutto questo è capire che casa si vuole veramente, che stile piace, che spazi si amano, che atmosfere, che colori, che profumi ecc.

Per fare questo ogni persona se lo deve chiedere, si deve analizzare, deve lavorare su se stessa per arrivare a comprenderlo. Solo così riuscirà a realizzare, da sola o con la supervisione di un consulente, ciò che realmente desidera. Solo noi sappiamo cosa è giusto per noi, dobbiamo solo scoprirlo.

Quindi sedetevi, concentratevi, cercate di immaginare in che ambiente vi sentireste a vostro agio. Che colori ha questo ambiente? Che legni ha questo ambiente? Che pavimenti? Che luce? Ha degli arredi imbottiti? Che forme hanno? Che sensazioni provate? Ora scrivete esattamente cosa avete immaginato e che impressioni (sensazioni fisiche, emozioni, ecc.) avete avvertito. Continuate così la vostra analisi.

Per fare questo ho messo a punto un metodo semplice, ma molto potente, che sta alla base del mio libro “Creare la casa perfetta” edito da Bruno Editore. Tale metodo porta ogni individuo attraverso un percorso di indagine molto profonda che passa attraverso tutti i nostri cinque sensi, alla scoperta dello spazio perfetto per noi. Attraverso tale percorso tutti riusciranno ad ottenere la casa che veramente vogliono, quella che è la nostra identità, il nostro vestito. La casa che aderisce perfettamente a noi e/o ai componenti della nostra famiglia: questo è il risultato a cui tutti dovrebbero aspirare.

A cura di Danilo Cesana
Autore di Creare la Casa Perfetta

Un capitolo importantissimo dell’ebook Il Mediatore Immobiliare è quello relativo alla qualificazione del cliente acquirente.

In questo momento storico, abbiamo un esubero di immobili in vendita, molti di questi sono invenduti da parecchio tempo, sintomo che il mercato immobiliare è in evoluzione e di conseguenza per accorciare i tempi di vendita bisogna adeguare il metodo di lavoro degli agenti immobiliari.

Il motivo principale per cui molti immobili sono rimasti invenduti è legato al prezzo di partenza a cui l’immobile viene proposto; infatti, dai dati emessi dall’Agenzia delle entrate (Il Sole 24 ORE del 08-05-2010), nel 2009 il numero delle compravendite rispetto al 2008 è diminuito del 12,3% eppure, nonostante questo dato preoccupante alcuni gruppi immobiliari hanno incrementato il proprio fatturato del 6% nel 2009 con un aumento delle compravendite di oltre il 7% rispetto all’anno precedente.

Perché mentre il mercato è in crisi alcuni crescono?

Semplice, chi sta crescendo ha saputo adeguarsi al mercato ed ha adottato strategie differenti, sta cambiando insieme al mercato. Ma come si attua questo cambiamento?

Uno dei principali cambiamenti da effettuare è quello di dare al cliente acquirente la stessa attenzione e dedicare la stessa cura che storicamente si è dedicato al cliente venditore.

Qualificare adeguatamente il cliente acquirente, comprendere adeguatamente le sue esigenze e ricercare per lui il giusto immobile anziché cercare di convincerlo a comprare uno degli immobili che si hanno da vendere è un passaggio fondamentale per incrementare le vendite in un momento di crisi.

Per qualificare un acquirente è importante comprendere quali sono le sue necessità, di che immobile necessita? Per quale motivo vuole cambiare casa? Qual è il capitale che ha a disposizione per l’acquisto? Esiste in vendita un immobile che soddisfa le sue esigenze?

Se un cliente è motivato a comprare e ha la possibilità economica per effettuare l’acquisto il compito dell’agente immobiliare è quello di andare a ricercare l’immobile per il cliente e proporglielo nel più breve tempo possibile, seguire il cliente e tenerlo costantemente informato affinché lo stesso non senta la necessità di rivolgersi ad altri professionisti.

Ogni mese nella Tua agenzia entrano molti clienti che lasciano la propria richiesta d’acquisto; Identifica i due o tre clienti che secondo Te sono maggiormente motivati, quelli che hanno esigenze reali e tempistiche strette.

Loro acquisteranno nei prossimi 30 o 40 giorni (da Te o da qualcun altro), dedica la maggior parte del Tuo tempo a loro, fai in modo che si sentano seguiti e compresi, contatta quotidianamente il cliente per fargli capire che stai lavorando per lui, così facendo Ti garantirai che l’acquisto che effettueranno avvenga tramite Te.

A cura di Salvatore Gaia
Autore di Il Mediatore Immobiliare

Il primo passo per riuscire a trovare il mutuo migliore è senza dubbio quello di verificare prima la fattibilità dell’operazione. Molte persone “bloccano” un immobile e perdono la caparra versata anticipatamente perché non riescono a ottenere il finanziamento richiesto per tanti motivi, sia per il reddito, sia per cattivi pagamenti nel passato.

La regola generale è che la rata deve essere pari a un terzo del reddito netto. Significa che dobbiamo decurtare dal reddito tutti i finanziamenti in corso (auto, scooter, divano etc..) e dividerlo per 3. Quella sarà la rata sostenibile (ci sono anche molti parametri da considerare, come l’età, il tipo di lavoro, i figli a carico etc..).

Il secondo passo è consultare internet. Nel web vengono offerti migliaia di simulatori che effettuano sia il calcolo della rata che la fattibilità dell’operazione. Alcuni offrono un sistema automatico di paragone tra i tassi offerti dagli istituti bancari. Dobbiamo fare attenzione! Alcuni non sono aggiornati e quando ci rechiamo allo sportello ci accorgiamo che l’offerta non corrisponde alla realtà!

Il guadagno della banca è lo “spread”. Sia se parliamo di tasso variabile che di tasso fisso (euribor o eurirs) verranno applicate delle maggiorazioni. Il nostro compito è appunto quello di trovare lo spread più basso. Delle volte le banche ingannano i clienti nei preventivi, riportando il cosiddetto “tasso iniziale”. Chiediamo sempre invece il “tasso a regime”!

Nel calcolo del costo dell’operazione dobbiamo tener conto delle polizze assicurative che spesso sono obbligatorie. A cosa serve uno spread basso se al mutuo viene associata una polizza del 6% ? Chiediamo sempre preventivi completi di tutte le spese accessorie e confrontiamoli con cura. L’apertura obbligatoria di un conto corrente è un costo, così come il R.I.D. (l’addebito automatico sul conto).

Non si compra casa spesso e scegliere il mutuo può essere difficile per chi non è del settore. Dobbiamo studiare e prepararci bene per essere in grado di relazionarci al meglio con l’agente immobiliare, il consulente finanziario, il notaio ed evitare in questo modo spiacevoli inconvenienti!…

A cura di Guido Di Domenico
Autore di Come scegliere il mutuo

Come abbiamo iniziato a fare nella prima parte di questo articolo, continuiamo a scoprire i 9 passi da fare per guadagnare almeno 15.000 euro in sei mesi, acquistando un appartamento prima di un’asta immobiliare.

5. Individuare gli appartamenti da acquistare. Il quinto passo è diretta conseguenza degli altri, ora devi cercare gli appartamenti che corrispondono ai requisiti determinati nei passi precedenti. Ci sono diverse fonti e metodi per individuare un appartamento d’acquistare prima dell’asta, siti internet di aste immobiliari, agenzie immobiliari, annunci sui giornali di settore, passaparola.

Ricordiamoci che nel nostro caso la somma massima da spendere è 120.000 euro, e se vogliamo guadagnare almeno 15.000 euro il valore di mercato dell’immobile da acquistare deve essere almeno di 150.000 euro.

6. Iniziare la trattativa con i proprietari. Il sesto passo è la trattativa. Una volta che hai scelto almeno 5 appartamenti che corrispondano alla tue caratteristiche, entra nel concreto, inizia la trattativa con i proprietari: parti da uno, e tieni gli altri di riserva se non dovesse andar a buon fine la trattativa principale.

Ricordati di mettere tutto per iscritto e di farti seguire, le prime volte,in questa fase da una persona che ha esperienza nel settore.

7. Acquistare l’appartamento. Il settimo passo è acquistare l’appartamento. La procedura per acquistare un appartamento prima dell’asta è sostanzialmente simile a quella di un qualsiasi altro acquisto immobiliare, occorre andare dal notaio, la differenza principale è che è fortemente consigliabile fare l’atto notarile in tribunale, per chiedere immediatamente la chiusura del procedimento esecutivo al giudice competente, in questa fase è assolutamente indispensabile farsi seguire da un proprio legale e da un notaio esperto in questo tipo di procedure.

8. Valorizzare l’appartamento acquistato.  L’ottavo passo è aumentare il valore dell’appartamento acquistato. Ci sono diversi modi per valorizzare un appartamento attraverso una ristrutturazione, questo deve essere l’unico obiettivo di una ristrutturazione.

Uno dei principali errori commessi è procedere a una ristrutturazione pensando che in questo modo aumenti automaticamente il valore dell’appartamento. Ricordati che la ristrutturazione deve essere finalizzata a aumentare il valore dell’appartamento non a renderlo più bello.

9. Rivendere l’appartamento. Il momento conclusivo è la vendita dell’appartamento. In questo caso consiglio sempre di rivolgersi a una agenzia immobiliare, perché essendo professionisti hanno sempre a disposizione delle banche date di clienti che vogliono acquistare appartamenti come il tuo.

In questo modo riuscirai a vendere il tuo appartamento in pochissimo tempo ed entro i sei mesi potrai raggiungere il tuo obiettivo di guadagno.

A cura di Igino Di Pietra
Autore di Immobili Prima dell’Asta; Investire in Aste Immobiliari; La Mente dei Ricchi

Qualche tempo fa, sul blog, Marcello Raso aveva trattato delle aste di beni mobili fatte dal Tribunale di Milano e, nell’articolo, aveva anticipato la possibilità concreta che la procedura via Internet venisse applicata anche agli immobili.

Ebbene il debutto è avvenuto. Il 10 marzo il Tribunale di Biella, primo in Italia, ha tenuto un’asta immobiliare con incanto, alla quale hanno partecipato contemporaneamente e in tempo reale, persone presenti in Tribunale e altre online, che si erano collegate stando comodamente sedute al computer di casa o dell’ufficio.

I lotti messi in vendita consistevano in un capannone industriale, un appartamento in centro, un garage in città. L’aula sembrava quella di un incontro sportivo, perché su un maxi schermo comparivano le offerte, mentre un timer segnava il termine rimanente per la nuova offerta al rilancio. I partecipanti online erano muniti di un codice identificativo, a garanzia dell’anonimato delle offerte, e la gara si è svolta regolarmente, come se fossero tutti presenti.

L’accanimento sui rilanci c’è stato per il garage in città, che stava per essere aggiudicato per 7600 euro a un partecipante che era presente. Ma quasi allo scadere dei tre minuti, sul timer del maxi schermo è arrivata un’offerta online di 7800, e il quasi vincitore ha dovuto combattere a colpi di rilancio,  con l’altro che insistentemente gli voleva soffiare l’affare. Alla fine l’antagonista c’è riuscito, e se l’è aggiudicato per 9000 euro.

Tutto si è svolto nel migliore dei modi, la procedura è stata resa agevole e veloce, i beni che erano in asta sono stati assegnati e, al termine delle operazioni, è stato stampato un semplice “rapporto” da inserire negli atti ufficiali.

Si può tranquillamente affermare che la gara, innovativa e senza precedenti,  ha ottenuto un notevole successo, e già si parla delle successive aste “miste”, che saranno battute tra i presenti e gli altri in rete.

Adesso veramente non ci sono più attenuanti, chi non coglie l’attimo e non fa affari è solo perché non vuole, visto che si può partecipare anche in pigiama…

A cura dell’Avv. Anna Caiazzo
Esperta del settore immobiliare,
Consulente nell’attività immobiliare di Marcello Raso, CoAutrice di “L’Enciclopedia degli Immobili“