Come si Guadagna con gli Immobili: le Vicende Vaticane e la prima Regola d’Oro
Forse non molti sanno che lo Stato più piccolo al mondo, la Città del Vaticano, ha risentito della crisi economica come tutti gli altri, tant’è che il solo “Obolo di San Pietro” (le offerte in denaro alla Chiesa) è sceso negli ultimi due anni da 101milioni di dollari a 75 milioni.
Questo, più un disavanzo di circa 16 milioni e 500 mila euro, ha spinto il governo del Vaticano a correre ai ripari e a consultare i migliori esperti ed economisti internazionali per ottenere un’immediata liquidità. Vediamo su cosa hanno puntato…
Innanzitutto sulla vendita degli immobili di proprietà del Vaticano, gestiti dall’APSA, l’amministrazione della Sede Apostolica, e con il ricavato, sull’acquisto di immobili “a reddito”.
Va subito detto che il portafoglio immobiliare del Vaticano è sempre stato sotto stima. Ma i beni, presenti anche in Svizzera Francia ed Inghilterra, hanno delle valutazioni che risalgono a molti anni fa e prezzi che non stati mai stati adeguati a quelli di mercato.
La strategia dei consulenti internazionali è stata rivalutare il complesso immobiliare. Il fatto che gli immobili vaticani siano da rivalutare porta degli ottimi guadagni a chi è in trattative, ma ancor più li ha portati a chi ha già acquistato. Un esempio, tra i tanti, è la vendita nel quartiere Coppedè di Roma.
Il Coppedè è una zona lussuosa di Roma del primo decennio del ‘900. E’ un insieme di villette e palazzine che richiamano i decori dello stile liberty e Decò e prende il nome da Gino Coppedè, l’architetto fiorentino che l’ha progettato e costruito.
Proprio alle spalle di questa splendida zona, sono stati vendute in blocco dallo IOR, la Banca vaticana, due palazzine composte da ottanta appartamenti con box e locali commerciali, i cui inquilini pagavano regolarmente il fitto.
La vendita è stata fatta “a corpo” per un totale di 50 milioni di euro. Un buon introito, se rapportato all’importo annuo dei fitti non adeguati ai prezzi di mercato, ma di certo non un buon affare per chi ha venduto.
Il vero affare l’ha fatto, infatti, la società acquirente, che, poco dopo, ha messo in vendita gli 80 appartamenti proponendoli agli stessi inquilini e ad altri. Il prezzo richiesto per ogni appartamento in base alla metratura, oscilla tra 1,2 e 1,5 milioni di €.
La società venditrice otterrà quindi come guadagno oltre 100 milioni di euro, che è più del doppio di quanto aveva sborsato.
Spero che la vicenda Vaticana sia di vostro interesse e che offra ulteriori spunti di riflessione.
Molti, semplicisticamente ed erroneamente, sono convinti che con gli immobili si guadagni vendendo a prezzi alti. Invece la logica di questa storia ci deve far comprender ancor di più una delle regole d’oro del “Guadagnare in Immobili”: l’Affare si fa quando si compra (a buon prezzo) non quando si vende.
Vi saluto e Vi auguro come sempre di Guadagnare in Immobili.
A Cura di Marcello Luigi Raso
Autore di Guadagnare in Immobili e Enciclopedia degli Immobili
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Maggio 3rd alle 14:42 pm
Le vicende vaticane sono sicuramente molto interessanti, e devono destare la nostra attenzione, proprio con riferimento alla possibilità di realizzare interessanti affari.
Non per voler mescolare sacro e profano, come si usa dire, ma è indubbio che le istituzioni ecclesiastiche, sia direttamente il Vaticano, sia quelle site su territorio italiano, sono spesso titolari di un patrimonio di rilevante valore, in termini immobiliari, artistici e di vario tipo.
Cogliere, quindi, i giusti canali per cercare di acquistare a prezzi contenuti è una strategia sempre vincente.
L’hanno realizzata, ad esempio, anche gli antiquari di un tempo, spesso comperando per pochi soldi veri tesori artistici, disseminati in case di campagna, con riferimento a mobili, quadri ed oggettistica varia, e contrattando con titolari, spesso eredi di patrimoni, del cui valore neppure avevano piena consapevolezza.
A volte questo patrimonio è costituito da immobili, anche di pregio storico ed artistico, e quindi, se dislocati su territorio italino, occorre anche considerare eventuali vincoli impsti dalle sovintendenze.
Ma anche il patrimonio aristico e musicale è non indifferente.
Basti considerare che sono stati acquistati orani a canne, non solo storici, ma anche del secolo scorso, e quindi non soggetti aparticolari vincoli delle sovrintendeze, cioè strumenti musicali anche composti da alcune migliaia di canne, con un valore, quindi, di alcuni milioni di euro, per poco. In al modo, alcune ditte organarie hanno acquisito materiale musiicale davvero ottimo, per realizzare altri strumenti, naturalmente venduti a prezzo sicuramente più elevato, di quello riconducibile al puro costo di acquisto dei materiali.
Ovviamente, da precisare che in tutti questi casi, relativi a patrimoni artistici, immobiliari, o musicali, l’importante è sempre avere un patrimonio disponibile per cogliere le eventuali occasioni d’acquisto, come nel caso del complesso venduto dal IOR a corpo per 50 milioni di euro.
Non conosco i particolari della compravendita, ma credo che lo IOR, anche in esecuzione delle direttive vaticane, abbia senz’altro preferito vendere a corpo il complesso, proprio per realizzare a breve una parte della liquidità, che gli seriva per esigenze di bilancio, piuttosto che far leva sul maggior valore legato alla vendita in base alla metratura di singole componenti del complesso.