Come stimare i costi di acquisto immobile in Asta

Acquistare un immobile in Asta richiede la conoscenza di molte informazioni e solitamente ci si concentra esclusivamente sul probabile prezzo di aggiudicazione, tralasciando tutti gli altri costi che ruotano intorno ad esso.
Ho deciso quindi di dedicare più appuntamenti a tutte le informazioni necessarie per partecipare ad un’asta e non trovarsi ad affrontare spiacevoli sorprese.
Iniziamo oggi con un argomento ai più sconosciuto. La tassazione degli immobili acquistati in Asta. Le imposte (registro, catastale ed ipotecaria) su questa tipologia di acquisto si pagano sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale.

Molto spesso mi trovo in contrasto su questo aspetto, anche con illustri professionisti, e per dare concretezza a ciò vi pubblico due risoluzioni dell’Agenzia dell’Entrate che chiariscono in maniera inequivocabile le mie parole.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 17/5/2007 102/E:
Per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica la base imponibile è determinata, ai sensi dell’art. 44 del Tur, pertanto non può essere applicata la deroga prevista dall’art. 1, comma 497, della L. n. 266/2005, poiché riferita espressamente al solo art. 43 del Tur.
Tutte le fattispecie disciplinate dall’art. 44 del Tur non possono essere attratte nell’ambito del comma 497, poiché la base imponibile è determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione, all’indennizzo e non al valore.
Con riferimento ai trasferimenti di unità immobiliari ad uso abitativo posti in essere dalle SCIP a favore di persone fisiche si applicano i medesimi criteri; pertanto qualora gli stessi sono attuati a mezzo della procedura di asta pubblica non rientrano nel campo di applicazione del comma 497; in tutti gli altri casi, quale ad esempio la cessione di immobile ad uso abitativo a favore dei conduttori titolari del diritto di opzione all’acquisto, in cui la base imponibile è determinata ai sensi dell’art. 43 del Tur, opera il criterio individuato.

Risoluzione Agenzia delle Entrate 1/6/2007 121/E:
1. – Per tutte le cessioni aventi ad oggetto tipologie di immobili e relative pertinenze, diverse da quelle previste dall’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio

2. – Il c.d. valore automatico si applica esclusivamente agli atti di cessione in cui intervenga il notaio (atti pubblici e scritture private autenticate) e quindi non a:
a) scritture private non autenticate;
b) atti dell’Autorità giudiziaria e, in particolare, i decreti del giudice dell’esecuzione, ex art. 44 del Tur, a mezzo dei quali avviene il trasferimento di immobili a seguito di aggiudicazione nei pubblici incanti;
3. – Rientrano nell’ambito applicativo dell’art.1, comma 497, non solo le “fattispecie traslative” in senso stretto, ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata con riferimento al valore del bene oggetto dell’atto, ai sensi dell’art. 43 del T.U. imposta di registro.
La tesi secondo cui il termine “cessioni” ricomprende anche le fattispecie costitutive è avvalorata dalla disposizione dell’art. 43 TUR, laddove espressamente prevede per i “contratti … costitutivi di diritti reali” la stessa modalità di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso. Inoltre anche l’art. 2 del D.P.R. 633/1972, in relazione al presupposto dell’Iva, stabilisce che: “Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
4. – La formulazione letterale dell’art 52, comma 5-bis impedisce di estendere l’ambito applicativo del comma 497 ai terreni agricoli, per i quali la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio dell’immobile trasferito, o se superiore, dal corrispettivo pattuito.

Quindi, se avete intenzione di acquistare un immobile in asta, mettete in preventivo dei costi superiori per quanto concerne la tassazione. Vi faccio un esempio a titolo esemplificativo di una recente asta da me aggiudicata per conto di un mio cliente e delle differenze di tassazione se lo stesso immobile fosse stato acquistato a mercato libero.
Acquisto in asta:
Prezzo di Aggiudicazione: euro 470.000,00
Imposta di registro: euro 14.100,00 (1a Casa) – euro 32.900,00 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) – euro 9.400,00 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) – euro 4.700,00 (altre categorie)
Totale: 14.436,00 (1a Casa) – 47.000,00 (altre categorie)

Acquisto tra privati:
Prezzo di acquisto: euro 470.000,00
Rendita catastale: euro 1.213,67
Imposta di registro: euro 4.205,36 (1a Casa) – 10.704,57 (altre categorie)
Imposta ipotecaria: euro 168,00 (1a Casa) – 3.058,45 (altre categorie)
Imposta catastale: euro 168,00 (1a Casa) – 1.529,22 (altre categorie)
Totale: 4.541,36 (1a Casa) – 15.292,24 (altre categorie)

Come potete notare le differenze economiche sono importanti, quindi valutate con molta attenzione il prezzo a cui siete intenzionati ad acquistare l’immobile.
Un saluto a tutti.

A cura di Gianluca Palocci
Autore di “Stimare gli Immobili”




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10 risposte a Come stimare i costi di acquisto immobile in Asta

  • Interessante argomento, sul quale rilevo quanto segue.

    Il tema riconduce alla materia del diritto tributario, e, a tale riguardo, si deve osservare che l’agenzia delle entrate rappresenta un ente di parte, ovviamente.

    Le relative cosiddette “risoluzioni”, quindi, sono da considerasi quali atti interpretativi delle norme che disciplinano la materia.

    Chi ha invece potestà giurisdizionale in materia, in caso di controversia tra il contrbuente ed il fisco, diciamo così, al di fuori di altri tecnicismi, per meglio essere intesi, sono i cosiddetti tribunali tributari, cioè quelle commissioni, con poteri giurisdizionali, oggetto di diverse riforme da parte del legislatore, ed oggetto di studio da parte dei giuristi specializzati in diritto amminitrativo, in particolare, ovviamente, di quel particolare ramo del diritto aministrativo, che rappresenta il diritto tributario.

    A tale riguardo, si deve dire che, nel caso di diversa interpretazione delle norme, in un caso di controversia, quel che conta, ovviamente, ai fini della definizione della controversia stessa, è la cosiddetta giurisprudenza delle commssioni, che ha efficacia cogente, nel risolvere la controversia, tramite vere e proprie sentenze..

    Certo, se poi il cittadino contribuente non vuole instaurare una procedura conteziosa, allora non gli rimarrà che sottostare alle risoluzioni, come quelle indicate, diversamente si potrà presentare ricorso, se un’attenta disamina della questione farà emergere una giurispudenza che, interpretando diversamente la questione, sia più favorevole al cittadino.

    In quest’ambito, non necessariamente la giurispudenza interpreta le norme come l’agenzia delle entrate, e peraltro non necessariamente commisioni di ugual grado esprimono analoghe interpretazioni.

    Essendo, infatti, le commisioni a base territoriale, non si esclude che su analoghi casi, ci possano essere giurisprudenze diverse.
    Non è un caso, che effetto unificatore sia dato dalla giurispudenza espressa nei gradi di ricorso successivo al primo grado.

    Anche la giurispudenza di questo tipo, comunque, può essere mutevole nel tempo, e dare quindi luogo ad interpretazioni diverse.

    Alla domanda, in caso di accertamento di giurispudenza più favorevole al cittadino, se valga peraltro la pena un contezioso, direi di si, se la somma in gioco vale la candela, come si usa dire, proprio come nell’esempio riportato sull’articolo.

  • Gianluca Palocci scrive:

    Gian Piero come sempre fa una attenta analisi della questione ma vorrei fare una precisazione per non forviare i non addetti ai lavori, e per non snaturare la natura stessa del post, ossia la conoscenza dei meccanismi dei tribunali.

    Se vuoi acquistare un immobile con lo strumento della esecuzione immobiliare devi pagare le imposte secondo quanto da me esposto altrimenti non ti emettono il decreto di trasferimento (ossia il titolo di proprietà) e perdi le somme versate in precedenza.

    In sintesi quindi prima paghi, e semmai successivamente intenti un ricorso, facendo le dovute valutazioni con un professionista tributario.

    Tuttavia questa alea d’incertezza si è venuta a creare solamente nel momento in cui è entrata in vigore la legge del cosidetto “Prezzo-Valore”, perchè altrimenti la giurisprudenza al riguardo era inequivocabile.

    Un saluto e buon lavoro a tutti.

  • Massimo D'Amico scrive:

    Ciao Gianluca,
    Articolo molto preciso e descrittivo. Grazie.

    Sicuramente comprare casa all’asta è una bella opportunità, certo che come dici tu si devono tenere in considerazione le imposta applicate. Questo significa essere preparati ad un prezzo più alto, non quello che si pensa.

  • Esatto, Gianluca, è quello che intendevo.

    Aggiungo una news, che potrebbe interessare.
    In effetti, c’è qualche giurista che, a prescindere dalle diverse interpretazioni sulla cosiddetta legge Prezzo_Valore, sermbra seguire una diversa strada.
    Cioè ritiene che vi siano diversi profili di incostituzionalità della normativa.
    Questo significa, per i non addetti ai lavori, che si potrebbe prima espletare la procedura, che comporta il pagamento della imposta più alta tra le due, e solo dopo, cioè a propietà acquisita, intentare un ricorso.

    Nel corso di quest’ultimo, si potrebbe formulare un’istanza, che sospenderebbe il processo stesso, in cui si sostiene la tesi della rilevanza e della non manifesta infondatezza della normativa.

    La commissione non potrebbe quindi, pronunciarsi in merito, ma dovrebbe, obbligatoriamente, devolvere la questione alla corte costituzionale e, nel caso di accolgimento della tesi di incostituzionalità, la normativa verrebbe, usiamo un termine comprensibile a tutti, cancellata dal nostro ordinamento.

    Non sto qui, ovviamente, a dilungarmi sui tecnicismi che hanno portato illustri costituzionalisti a sostenere questa tesi, ma parrebbe una via interessante, sopratutto, ripeto, quando vi siano rilevanti interessi in gioco.

    Auguri, con l’occasione, per ebook ed iniziative varie.

  • Scusate l’errore: nel commento di sopra…della rilevanza e della non manifestainfondatezsa Non della normativa, ma dell’INCOSTITUZIONALITA’ dela normativa…

  • Complimenti per l’articolo Gianluca, continua sempre così!!!

  • Salve a tutti

    Leggendo il post sul bellissimo blog di Giacomo mi e venuto in mente una piccola cosa da domandare appunto a Gianluca in merito alla sua azienda.
    Siccome io sono agente immobiliare e a breve saro iscritto anche al RUI come agente assicurativo , volevo capire che tipo di societa e la tua ch si aggiudica aste immobiliari per conto di suoi clienti

    Una cosa simile alla ABTC nel dettaglio con l esperta Alessandra Croce?

    grazie mille

    PASSIONALMENTE

    CLAUDIO

    ho parlato di aste qui http://wellness-finanziario-denaro.blogspot.com/2009/05/investire-in-aste-immobiliari.html

  • Cristina Vettraino scrive:

    Interessante blog. Ho una domanda da farti Gianluca.
    - A luglio 2007 ho acquistato un’immobile all’asta ed ho pagato il 3% di imposta di registro sul prezzo di aggiudicazione + le due fisse di euro 168 ciascuna.
    Ho rivenduto l’immobile pochi mesi fa.
    Riacquisteò una prima casa.
    Il registro pagato nel 2007 lo scalerò per intero o no?
    Grazie anticipatamente della risposta.
    Cristina

  • Luca Boselli scrive:

    Ciao a tutti.
    Avrei bisogno di una “dritta”.
    acquistando casa ad un asta (con benefici prima casa), oltre al prezzo di vendita,oltre al 3%(imposta registro),oltre a 168€+168€ (imposta catastale e ipotecaria),percentualmente,in quanto consistono le spese?
    Grazie mille per l’aiuto.

  • mauro chiefari scrive:

    Salve a tutti,

    ho acuistato un immobile all’asta con contratto di locazione antecedente alla data del pignoramento.Il contratto scade tra 1 anno.il conduttore nel frattempo deve pagarmi il canone di locazione? Per adesso ho in mano solo il verbale di vendita.Devo aspettare il decreto di trasferimento per esigere l’affitto?

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